从房屋买卖纠纷案例区分合同履行顺序、附条件合同 作者：刘建平律师     时间：2016-12-21    来源：互联网

《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

附条件的合同所附的是合同生效或失效的条件而不是履行合同义务的条件。在房屋买卖合同中可能会出现类似于“甲方迁出户口，同时乙方付房款（此处的房款是大额的房款，一般应当在房屋总价的五分之一以上）”上述约定不是附条件的合同，这是关于合同履行顺序的约定，而不是附条件合同。

《合同法》第六十六条规定“：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”（同时履行抗辩权）第六十七条规定“：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”（先履行抗辩权或不安抗辩权），上述案例中甲、乙双方都可以行使同时履行抗辩权。
    以下两个问题值得我们思考：1、约定大于法定，私法自治，既然当事人这么约定了就要这么履行。2、违反同时履行抗辩权的约定效力如何，当事人是这么履行对还是不这么履行对的问题。
    案例中甲方迁出户口同时乙方支付房款（如100万）的约定效力如何？如果没有这个约定，乙方不能以甲方没有迁出户口为由拒付房款，因为这两个义务严重不对等，这个要求违反同时履行抗辩权或者先履行抗辩权的法律规定。当事人这么约定了，应当如何处理？
   合同法的帝王原则即是诚信原则，上面的约定是不诚信的，也是不公平的。
    我国法院的判决都要有明确的法律依据，不能把诚信原则和公平正义作为裁判的直接依据。在没有其他法律依据的情况下就只能以显失公平【《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……】为由撤销该约定，该约定如被撤销，则自始没有法律约束力【《合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……】
 
 
附：

王某某与茅乙房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海市周家嘴路XXX弄XXX号底层后客堂(以下简称系争房屋，使用面积19.3平方米)系王某某名下承租公房。2012年10月8日，王某某、茅乙签订《住房有偿转让协议书》(以下简称《转让协议书》)，约定：王某某将系争房屋转让给茅乙，茅乙一次性支付王某某转让费人民币(以下币种均为人民币)70万元，王某某所得转让费将用于再购房；系争房屋拟定于2012年12月31日前交付使用；协议签订后，茅乙先付定金2万元，余款于手续办妥后一次付清。双方并在《转让协议书》备注栏内补充约定，2012年10月10日办理转让手续，同时付款35万元。协议签订后，茅乙支付了王某某现金2万元。2012年10月10日，王某某与茅乙妹妹案外人茅甲签订《补充合同》，约定：王某某应于2012年12月31日将户口全部迁出并交付房屋，同时茅甲支付余款33万元，如有一方未履行作违约处理，违约金按总房价的10%处理。《补充合同》签订后，茅乙通过茅甲账户转账支付了王某某35万元。茅乙共计支付王某某购房款37万元，双方办理了承租权转让手续，系争房屋承租户名于2012年12月28日变更登记至茅乙名下。根据承租权转让资料退房单的记载，王某某退房迁往地为上海市石泉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称石泉路房屋)，该房系王某某之子刘某某名下产权房，分别于2012年8月10日、2012年12月3日被上海市闵行区人民法院和上海市浦东新区人民法院查封。根据承租权转让资料反映，王某某丈夫刘某权和儿子刘某某书面承诺，其同意王某某转让系争房屋后，一家三口户口迁至石泉路房屋。王某某于2012年12月31日将房屋交付了茅乙，但王某某一家三口至今未迁出户口。茅乙一家四口户口已于2013年1月30日、31日迁入系争房屋，与王某某一家分立户口簿。王某某诉至法院，要求判令茅乙支付剩余房款33万元，并自2013年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至判决生效为止。
 
裁判原文节选：
一审【 (2013)虹民三(民)初字第737号】本院认为，王某某、茅乙签订的《转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行。之后，王某某签订了《补充合同》，该合同虽由茅甲签字，但鉴于房屋受让人是茅乙，承租人也已变更登记至茅乙名下，审理中，茅乙表示其是委托茅甲签订《补充合同》，对合同内容予以认可，故《补充合同》对双方具有法律约束力，双方应按照《补充合同》的约定履行。王某某主张其签订《补充合同》是被迫所为，没有证据证明，不予采信。根据《转让协议书》的约定，茅乙的购房余款应于手续办妥后一次付清，该协议书对办理转让手续所含具体事项未明确约定，但结合《补充合同》的内容可以看出，王某某迁出全部户口也是茅乙支付购房余款的条件，故王某某一家迁出户口包含在转让手续办理范围之内。王某某办理退房手续时明确户口迁至石泉路房屋，刘某某同意一家三口户口迁入该房，因当时石泉路房屋已被司法查封，王某某称不知情，难谓有说服力。双方约定的付款条件是王某某迁出全部户口，而非茅乙迁入户口。鉴于茅乙支付购房余款的条件尚未成就，现王某某要求茅乙支付购房余款，理由不充分，故不予支持。王某某应积极寻找途径和方法完成户口迁移，以解决双方纠纷。原审判决如下：一、王某某要求茅乙支付剩余购房款33万元的诉讼请求，不予支持；二、王某某要求茅乙支付剩余购房款利息的诉讼请求，不予支持。
 
二审【（2013）沪二中民二（民）终字第1229号】本院认为，双方的《补充合同》约定“王某某将户口全部迁出，并交付房屋；同时茅乙支付余款。如有一方未做到，作违约处理”。本院认为，王某某按约完成了交房、退租的主要合同义务，茅乙亦已收房、迁入户籍、变更了承租人，茅乙作为买受人其主要的房屋权利得到了实现，应当支付房屋尾款。王某某未迁出户籍与茅乙支付近一半房款的义务明显不能形成对等关系。茅乙以王某某方未能迁出户籍拒付房屋余款，理由牵强，有失公允，本院难以支持。但鉴于王某某未迁出户籍违约在先，茅乙拒付房屋尾款，尚情有可原，故王某某要求茅乙支付利息之诉求，本院难以支持。王某某未按约迁出户籍，构成违约，其二审中自愿就此支付茅乙3万元违约金，尚属合理，本院予以判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第737号民事判决第二条；二、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第737号民事判决第一条；三、茅乙于本判决生效之日起十日内支付王某某剩余购房款人民币33万元;四、王某某于本判决生效之日起十日内支付茅乙违约金人民币3万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,125元，由茅乙承担人民币1,562.5元，由王某某承担人民币1,562.5元；二审案件受理费人民币6,250元，由茅乙承担人民币3,125元，由王某某承担人民币3,125元。本判决为终审判决。

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