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成功案例

【干货】仅凭离婚协议可过户房产吗?

【导读】

当前,因离婚导致的房产除名案件(离婚后财产纠纷)增多,且大部分存在银行贷款。一方凭《离婚协议》要求另一方配合办理房产除名手续,另一方则以各种理由拒绝配合,导致诉讼。因疏于法律知识、自信认为银行应同意等原因,认为只要另一方配合即可办理除名手续或即使对方不配合,采取诉讼方式亦可达到不动产除名过户的目的,在实践中往往很难支持,屡见诉讼请求被法院驳回,抑或一方主动归还全部贷款,但另一方临时变卦要求大额补偿不配合去银行办理涂消抵押手续、不配合房产登记中心办理除名手续,迫使一方诉讼。因诉讼周期长,此时不动产又不在诉讼一方名下,使不动产风险加大……,针对此类问题,笔者以实例刨析,以启读者。

【案例】

原告:刘某

被告:王某

刘某与王某原系夫妻关系,于2016年3月自愿达成《离婚协议》并办理了离婚登记手续。两人共同居住的房屋,所有权登记在双方名下,由男方贷款购买。根据《离婚协议》约定,此房屋归男方刘某所有,并由刘某负责偿还剩余贷款,取得不动产权证后王某无条件配合办理除名手续,相应补偿均已支付完毕。2017年8月,不动产权证下发双方,刘某多次要求王某按照协议约定办理过户手续,王某以房价大涨为由要求李某给予20万元的补偿一直不予配合,刘某无奈之下,将王某告上法院,请求法院依法确认该诉争房产归男方刘某所有,要求王某配合办理过户登记手续。

审理情况】

法院经审理查明,房屋在一审辩论终结前仍存在银行按揭贷款,李某要求确认房屋归其一人所有应取得抵押权人同意,因该贷款系夫妻共同债务,若仅凭《离婚协议》办理房产除名手续侵犯了债权人的债权。本案中即使被告王某同意办理过户手续亦不能办理成功。因原告刘某放弃追加银行为本案第三人,最终,在法院的主持下,双方达成调解协议,由原告刘某向银行申请一次性偿还银行贷款的本金和利息,待银行内部审批后由原告刘某负责偿还。同时,在原告清偿银行贷款本息后,由被告王某协助原告将诉争房产确权在原告李某名下,原告刘某另行补偿被告王某5万元。

评析】

本是一起婚姻关系纠纷案,却在房屋所有权确认中牵扯到银行贷款,在贷款尚未结清有情形下,法院可否直接判决确认房屋所有权归一方。

根据《物权法》第191条规定:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存;抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

一般在银行和借款人签署的《个人住房抵押借款合同》中关于抵押的解除条款会明确约定:乙方(借款人)向甲方(银行)还清本合同项下的借款本息及其他应付款项后,甲、乙双方(或由乙方)向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。那么,上述合同条款应在不违反相关法律规定的前提下,在合同双方同意的情况下发生法律效力。因此,只有借款人还清借款合同项下本息及其他应付款项后,银行方能依约配合当事人向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。因此,本案中,在银行贷款未结清且银行不同意除名的情况下,法院应判决驳回原告的诉讼请求。

启示】

在贷款发放中,未结清贷款就撤销抵押登记会导致银行的抵押权悬空,因此风险较大。出现类似情形时,最好是银行出面与借款人协商,由借款人向银行提出提前还贷申请,再由实际付款人还清剩余贷款。如果一次性还贷有困难,建议贷款人向银行申请置换贷款等方式融资,在全额贷款本息受偿前提下方可撤销抵押登记,以保全银行资产。同时,这类案件中银行还应注意防范道德风险,即在房地产市场处于下行压力,当业主向开发商主张退房解约不成时,反过来通过离婚、更换借款主体方式逃废银行债务可能性的发生。

【解决方案】

一、房屋不存在银行贷款情形下处理:

1、公证委托(最佳)。在《离婚协议》中约定过户除名手续完成后支付相应补偿。为防止一方不配合,可办理公证委托手续,授权一方可控之人代理另一方配合办理过户手续。

2、诉讼方式。在《离婚协议》中约定时间内不配合办理过户除名手续,丧失获得补偿权,超出约定时间及时采取诉讼方式确认所有权。

二、房屋存在银行贷款情形下处理:

1、与银行协商,取得银行同意除名或转名(最佳)。可操作性不大。

2、公证委托与诉讼并举。在《离婚协议》中约定一方提前还贷,过户除名手续完成后支付相应补偿,同时办理提前还贷公证委托手续。根据司法部关于公证执业“五不准”的通知》司发通[2017]83号),两次公证委托不能同时进行,如另一方在过户时不配合及时采取诉讼方式确认所有权,如房产在另一方名下,诉讼中及时对房屋采保全措施,以减少房屋所有权转移风险。

3、还清贷款后除名或转名。因还清贷款时间较长,风险最大。



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