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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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借名买房中出名人反悔,借名人应就借名买房关系存在承担举证责任|附:证明借名买房的三个要素

阅读提示

在借名买房过程中,如果出名人在利益的驱使下违反约定,主张借名人与出名人之间的关系为借款买房而非借名买房,房屋实际归其所有,此时由于房屋所有权登记在出名人名下,借名人只有诉诸法院请求确认双方存在借名买房关系进而主张对房屋的合法权益。根据我国相关法律规定,此类诉讼过程中,借名人应当就借名买房关系存在承担举证证明责任,否则将承担不利后果。本文就主要介绍借名人在诉讼过程中应当如何举证证明借名买房关系成立。

案情简介

一、李某系高某之姨。2003年8月,宣武危改办收到李某交纳的购房定金1万元,同年9月,李某将剩余购房款267296元从其账户打至宣武危改办的账户内,随后天桥公司与高某签订《购买房屋合同书》,约定高某购买宣武区703室房屋(经济适用房),购房款合计277296元。

二、2005年8月7日,高某取得该房屋的所有权证。该房屋长期由李某的弟弟一家实际居住,高某并未实际占有。

三、李某与高某对该房屋的所有权问题发生争议,李某认为703室房屋系李某借高某之名购买,即双方存在借名买房关系,该房屋实际所有人应为李某。高某则主张购房系向李某的借款,即双方存在借款买房的关系。

四、2014年,李某向法院起诉,请求法院确认703号房屋归其所有。一审法院判决支持了李某的诉讼请求。

五、高某不服,提起上诉。北京市二中院二审最终认定双方间存在借名买房关系,李某主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,原审判决处理结果并无明显不妥,最终判决驳回上诉,维持原判。

败诉原因

借名买房中的借名人向法院起诉主张自己对标的房屋的合法权益的,应当就借名买房关系存在的基本事实承担举证证明责任。证明的基本事实至少应当包括:(1)有借名买房的书面或者口头约定;(2)房屋登记在出名人名下但房款由借名人支付;(3)房屋由借名人实际占有。

 

本案诉讼过程中,通过李某的举证可以证明:案涉703室房屋的定金和购房款均为李某所付,且该房屋一直归李某的弟弟居住,可以推定其经李某允许居住、李某为该房屋的实际占有人。综合以上条件,法院最终认定李某和高某之间存在借名买房关系。

 

败诉教训、经验总结


前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

 

1、借名人与出名人对二人之间存在借名买房关系还是借款买房关系存在争议,借名人向法院起诉主张对标的房屋的合法权益的,应当承担举证证明责任,否则借名人将承担不利后果,即法院可能因借名人举证不利认定借名买房关系不成立。

 

2、借名人主张借名购房关系成立应至少举证证明以下基本事实:(1)购房款由借名人支付;(2)房屋归借名人实际占有;(3)双方存在借名买房的口头或者书面约定。

 

3、借名买房标的较大,为了保险起见,借名人与出名人应当签订书面的借名购房协议,并在协议中明确双方之间为借名买房关系,即使双方为亲友关系也不宜盲目信任仅做口头约定,否则在发生纠纷时,借名人的举证将比较困难。

 

相关法律规定


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

第九十一条  人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:

(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;

(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

 

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)

第十五条第一款  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。



法院判决


本院认为:本案的焦点问题在于李×1与高×1之间是否成立借名买房关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定:当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。借名买房关系由李×1主张,应当由其承担举证责任。对此,本院从如下方面进行分析:

 

第一,关于出资问题,李×1先向宣武危改办交纳购房定金1万元,后又将剩余购房款从其账户直接打入宣武危改办的账户内。高×1亦认可诉争房屋的购房款由李×1实际交纳。故李×1支付全部购房款的事实不存在争议,本院予以确认。

 

第二,关于居住使用问题,高×1主张诉争房屋交付后由其母李×4居住,但未能提供充分证据予以证明,故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是,诉争房屋由李×2一家长期居住,高×1未在诉争房屋内居住。李×2作为证人认可诉争房屋系李×1借高×1之名购买,故可以认定李×2系经李×1的许可而长期居住诉争房屋,进而可以推定诉争房屋由李×1一方实际占有,高×1并未实际占有诉争房屋。

 

第三,李×1申请证人李×2、李×3出庭作证。李×2、李×3均称系李×1借用高×1名义购买诉争房屋。上述证人证言可以作为认定事实的佐证。

 

据此,本院认为,李×1与高×1之间系亲姨甥关系,根据一般生活常理和传统家庭伦理,因亲属之间具有较高的信赖关系,故与陌生人之间的交易不同,处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析,在可以确认李×1出资购买并实际占有诉争房屋的事实、又有其他亲戚出庭作证的情况下,本院认为李×1已完成举证责任,根据经验法则可以推定李×1与高×1之间存在借名买房的口头协议,双方之间存在借名买房关系。

 

因李×1已完成举证责任,故举证责任转移至高×1一方。高×1应当就其否定借名买房关系成立的反驳意见做出合理解释并提供相应的事实与证据。对此,高×1在一审中解释购房款系向李×1的借款,但因李×1直接向宣武危改办的账户打款而未通过高×1交纳购房款,且高×1十几年间一直未归还所谓的借款,故原审法院对高×1的此项抗辩意见未予采纳,并无不当。高×1在二审中又提出了另一种解释,即李×1因鼓励高×1之母李×4离婚而给李×4买房。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定:“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为,在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时,人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的,不予支持。”就李×1支付购房款的行为,高×1在二审中做出了与一审中相互矛盾的解释,违反了上述规定中的禁反言原则。根据上述规定,本院要求高×1说明理由,高×1在二审的两次庭审中做出了前后不同的两种说明理由。高×1称其在一审中做出的购房款系借款的解释属于肆意发挥,该理由显然不属于合法正当的理由;此后,高×1再次说明,李×1为鼓励李×4离婚而为其买房后又反悔,故变为补偿。据此,本院认为,一方面,高×1在一、二审程序中就解释购房款问题的事实陈述自相矛盾,而对其在二审中提出的新解释,除了与其有利害关系的证人证言外,未能提供充分证据予以佐证;另一方面,高×1就其在一、二审中事实陈述自相矛盾的问题难以说明正当理由,且说明理由亦前后矛盾。鉴于此,本院对高×1反驳借名买房关系成立的抗辩意见难以采纳。

 

根据上述分析结论,李×1与高×1的借名买房关系成立,故李×1有权要求高×1办理过户手续,将诉争房屋转移登记至其名下。另需说明,借名买房发生在限购政策实施之前,故本案不存在限购政策的审查问题;诉争房屋属于按经济适用房产权管理性质,不属于经济适用住房,可以随时转移权属,故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。鉴于李×1主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,故原审法院根据李×1的诉讼请求,确认诉争房屋归李×1所有,从处理结果上看并无明显不妥,故本院予以维持。

 

案件来源


高×1与李×1所有权确认纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第03162号]。(转自民商事裁判规则)



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