实践中，双方签订房屋买卖合同后，合同一方当事因违法或犯罪被抓，导致无法办理涂消抵押或办理房屋过户等手续情况时有发生，迟延履行一方是否可以以不可抗力主张免责？

[案情]：

2017年8月6日，原告肖某与被告张某签订《房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告张某将系争房屋出售给原告肖某，房价300万元，合同签订当日原告需支付定金30万元，余款270万元分两次付清，于合同签订2个月内支付首期房款90万元，被告收到原告上述款项后1个月内办理涂消抵押手续，尾款180万元原告在被告完成涂消抵押后2个月向银行申请按揭贷款并办理递件过户手续，因一方的原因导致合同迟延或不能履行的，应向守约方支付房价款20%的违约金。

合同签订当日，原告向被告支付购房定金30万元。2017年10月5日，原告支付首期购房款90万元（加定金共120万元）。2017年10月8日，被告张某因涉嫌职务侵占被公安机关刑事拘留，致合同至今无法履行。原告诉请解除双方的《房地产买卖合同》及《补充协议》，由被告退回已付房款120万元并支付违约金60万元。被告辩称，自己因犯罪被刑事拘留，双方交易受阻，故被告在羁押期间也无法办理涂消抵押手续，但解除合同非被告主观原因造成，属不可抗力，原告也未受到损失，被告仅同意退回原告支付房款120万元。

[法院判决]：

本院认为：原告肖某与被告张某签订《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，由于被告涉嫌犯罪导致双方交易受阻，合同无法继续履行，现原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，被告亦表示同意，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房款120万元。同时，根据双方合同约定，因一方的原因导致合同迟延或不能履行的，应向守约方支付房价款20%的违约金。现由于被告原因导致双方合同解除，被告应支付原告违约金。被告主张的合同未履行不是自己的原因造成的，属不可抗力，理据不足。本院综合考虑原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定违约金数额为15万元。根据XXX之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2017年8月6日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》。

二、被告于本判决生效后三日内返还原告房款120万元。

三、被告于本判决生效后三日内支付原告违约金15万元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

[律师说法]：

《合同法》第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常是因自然原因或社会原因引起，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。被告张某因为刑事犯罪而被羁押，从而无法办理相关手续，是由于其自身原因造成的，不属于不可抗力的范围。但该情况合同事实上无法继续履行，合同目的无法实现，对此，被告张某是存在过错的，其应向原告肖某承担违约责任。

同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。目前，我国法律对违约金的调整标准规定较模糊，法院在作出相应判决时一般会考虑受害人的实际损失，并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定违约金数额。

[延伸阅读]：

房屋买卖合同一方被抓以后，导致无法办理相关交易手续，而此时房价大涨，守约方如何维护自已的合法权益，是否可以向违约方主张房价增值部分损失？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“……当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

笔者认为，违约的损失包括可得利益损失及合同约定的实际利益损失，两者均属合同法上的直接损失，均应依法赔偿。因为，可得利益的损失虽然不是实际财产的损失，但如果没有违约行为发生，当事人能够获得该利益。因此，守约方在主张违约方承担违约金的同时，可要求对房价损失进行赔偿。