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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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律师姓名:刘建平律师

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未经村民集体同意,村委会可否直接将土地发包给非本村村民?

 

广东省高级人民法院

未经村民会议三分之二以上成员同意,发包方与本集体经济组织以外的单位或者个人订立的土地承包合同无效


阅读提示:未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,发包方能否将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包?承包合同是否有效?经检索相关案例,司法实践对该问题的裁判观点不一:有的认定承包合同无效(主文案例、延伸阅读案例1-7);有的认定承包合同未生效(延伸阅读案例8);有的认定该情形不影响承包合同效力(延伸阅读案例9-10)。但多数案例倾向于认定承包合同无效。

 

本书作者另梳理出土地承包经营权流转时民主程序是否影响合同效力的相关裁判规则如下:


(1)《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定,系针对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地在发承包时所作出的规定,并不适用于以家庭承包方式承包的土地流转(延伸阅读案例11-13);


(2)《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定,系针对发包方的发包行为而言,不适用于土地承包经营权流转合同(延伸阅读案例14-15);


(3)村民将自己的土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的单位或者个人,未经过发包方同意,也未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准的,转让行为无效(延伸阅读案例16);


(4)转让以其他方式承包的农村土地不以发包方同意为合同的有效要件(延伸阅读案例17)。

 

值得关注的是,2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布的《中华人民共和国农村土地承包法(修正案草案)》将以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权,对农村土地流转作出了新的规定,但该规定尚未正式生效。


裁判要旨


发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则承包合同无效。


案情简介


一、1999年10月,陈康福与迈炉村民小组签订土地承包合同书,约定迈炉村民小组将48亩土地发包给陈康福经营,发包期限为5年。

 

二、承包期满后,陈康福继续占有案涉土地,经迈炉村民小组多次要求陈康福返还,陈康福以其于2005年9月与该村村民陈福、陈文会(2005年陈福、陈文会不是迈炉村村长或村民小组小组长)签订了《续承包土地合同书》为由,一直不予返还。

 

三、迈炉村民小组遂向雷州法院提起诉讼,请求判令:陈康福自行清理案涉土地地上附着物,将案涉土地返还迈炉村民小组。雷州法院认为,陈福、陈文会以个人名义将该村集体所有的土地发包给陈康福并与陈康福签订的《续承包土地合同书》违反了法律及行政法规的禁止性规定,该《续承包土地合同书》显属无效。雷州法院判决支持了迈炉村民小组的诉求。

 

四、陈康福不服,上诉至湛江中院,主张迈炉村民小组将案涉土地续包给陈康福,已经过迈炉村多数村民的同意,当时没有在《续承包土地合同书》上加盖迈炉村民小组的公章,是因为双方均不懂土地承包的有关法律造成的。湛江中院判决:驳回上诉,维持原判。

 

五、陈康福仍不服,向广东高院申请再审。广东高院裁定驳回陈康福的再审申请。


裁判要点


法院认定案涉合同无效的原因在于,《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”而本案陈康福一直未能提供证据证明《续承包土地合同书》经迈炉村民小组村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府同意;且陈福、陈文会并非时任的迈炉村民小组组长,亦未经迈炉村民小组授权;《续承包土地合同书》签订后,迈炉村民小组未在该合同书上加盖公章确认;承包金亦未作为迈炉村民小组的收入入帐。因此,《续承包土地合同书》因违反了上述规定而无效。

 

因案涉土地是迈炉村民小组集体所有的土地,故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定,法院判令陈康福返还案涉土地给迈炉村民小组。


实务经验总结


前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、农村集体经济组织以外的当事人欲承包该村土地的,应当与有权限的发包方签订承包合同,并且应当要求发包方提供本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意发包土地的书面文件,以及乡政府的批准文件,以确保承包合同有效。在发包方提供上述文件之前,当事人不应向发包方支付承包金,避免遭受损失。

 

二、根据《合同法》相关规定,合同无效后,当事人可以请求返还财产、折价补偿、赔偿损失。


相关法律法规


《中华人民共和国农村土地承包法》

第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。

 

《中华人民共和国物权法》

第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

 

第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

 

第六十三条 集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。


法院判决


以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:


《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”1999年10月20日,陈康福与迈炉村民小组签订土地承包合同书,约定发包期限为5年(即从1999年10月至2004年10月止)。承包期满后,陈康福于2005年9月9日与该村陈福、陈文会签订《续承包土地合同书》,继续承包涉案土地。一、二审期间,陈康福一直未能提供证据证明该《续承包土地合同书》经迈炉村民小组村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府同意;且陈福、陈文会并非时任的迈炉村民小组组长,亦未经迈炉村民小组授权;《续承包土地合同书》签订后,迈炉村民小组未在该合同书上加盖公章确认;承包金亦未作为迈炉村民小组的收入入帐;故陈康福与陈福、陈文会签订的《续承包土地合同书》无效,一、二审判决判令陈康福返还涉案土地给迈炉村民小组,并无不当。陈康福的再审申请不能成立,本院不予支持。陈康福因合同无效所受到的损失,可另觅途径主张权利。


案件来源


雷州市英利镇那停村委会迈炉村民小组与陈康福返还原物纠纷再审复查与审判监督民事裁定书,[广东省高级人民法院(2015)粤高法民申字第590号]。


延伸阅读


一、关于农村土地发包及流转时民主程序是否影响合同效力的案例


(一)关于发包方发包农村土地时民主程序是否影响承包合同效力的案例


裁判规则一:发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则承包合同无效。(案例1-7)


案例1:王安峰、王家华等与古耀国、珠海市唐家湾镇那洲二上经济合作社经贸行政管理再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第1230号]认为,“根据珠海市国土资源局于2012年9月18日向一审法院出具的珠国土函(2012)626号复函,本案土地属于珠海市政统征后的国有土地,统征土地在国家未使用前,经土地主管部门批准,可以由农村集体经济组织耕种,由珠海市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕种协议。因此,本案土地仍属于农村土地而非国有土地,王安峰、王家华申请再审亦未对一、二审对土地性质的认定提出异议,故处理本案土地纠纷应适用《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定。王安峰、王家华与二上合作社、二下合作社于2009年12月23日签订的《土地租赁协议》名为土地租赁,实为土地承发包。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款的规定,发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。该条款为效力性强制性规定,王安峰、王家华认为其非属效力性强制性规定不当,本院不予采纳。本案中,王安峰、王家华并非二上合作社、二下合作社集体经济组织成员,其承包本案土地理应经过民主议定程序。同时,根据珠海高新技术产业开发区党政办公室于2011年12月22日向二审法院出具的复函,那洲社区已于2001年完成“村改居”工作,原村委会的社会管理事务转交那洲社区居委会管理,“村改居”工作完成之后,群众所称的“村民代表”实为居民代表,其职责是社区行政事务的管理,不得以居民代表的身份参加合作社管理事务,故在本案《土地租赁协议》上签名的6个村民代表实际上是居民代表,其无权代表古耀国等社员对外签订土地承发包合同。因此,本案《土地租赁协议》因签订时未经民主议定程序,一、二审据此认定其无效并无不当。”

 

案例2:林汝洪为与被申请人永康市东城街道办事处城塘村民委员会、永康市东城街道城塘村经济合作社确认合同无效纠纷案[浙江省高级人民法院(2017)浙民申440号]认为,“《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定,发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。根据查明的事实,案涉《土地承包合同》最初签订时并未召开村民大会或村民代表会议并经三分之二多数表决通过,而现三分之二以上的村民代表只同意合同约定10年租赁期限中的5年。因此原判以《土地承包合同》租赁期限超过5年的部分违反法律行政法规的强制性规定为由认定无效,符合法律规定。”

 

案例3:蒋长乐、高青县高城镇李官村村民委员会农村土地承包合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[山东省高级人民法院(2015)鲁民申字第721号]认为,“蒋长乐不是李官村村民,其于2003年转包了李官村村民吴乃辉承包的5亩土地,后又于2004年春与李官村村委签订了《土地延包合同》一份,载明‘为本村修路筹积资金,村委商议:将逍遥村蒋长乐转包的本村吴乃辉承包庞窑地和逍遥村周焕义转包的本村吴乃友承包庞窑地,继续(再延包给蒋长乐自己)承包。承包期自2013年4月4日起至2023年4月4日止。承包费共计贰万肆仟元整。’李官村村委主张该合同未得到全村三分之二以上的村民同意,蒋长乐的承包期到2013年4月4日止,诉求蒋长乐退出所占土地。蒋长乐的证人原村委会主任李某提交140户村民签名一份,主张涉案土地的延包得到了相应村民的同意,该签名用纸为‘淄博市高青县高城镇李官村民委员会’信纸,在信纸上端该村委会名称的上方写有‘李官村修路承包土地多续承包期同意’字样,该份证据的记载不足以证明相应的村民签名是同意蒋长乐延包争议土地,涉案合同的记载内容亦无法证明蒋长乐延包争议土地时经过了村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。该合同签订于《中华人民共和国农村土地承包法》实施之后,应当适用该法的规定,现没有证据证明当事人签订合同时履行了该法第四十八条规定的法定程序,因此,原审认定该合同属无效合同,在事实认定及法律适用上均无不当。”

 

案例4:赵明与青岛市崂山区王哥庄街道高家社区居民委员会农村土地承包合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[山东省高级人民法院(2014)鲁民申字第697号]认为,“2009年8月1日,再审申请人赵明与被申请人高家居委会签订《土地承包协议书》,因赵明不是被申请人高家居委会所在村的村民,故该协议应适用《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定,即:‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准’。本案诉争的承包协议未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。因此,本案诉争的承包合同为无效合同。

 

案例5:闫文秀、荣玉林等与原阳县师寨镇西磁村村民委员会土地承包经营权纠纷再审民事判决书[河南省高级人民法院(2015)豫法民提字第220号]认为,“依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定:‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意并报乡(镇)人民政府批准’。本案中西磁村委与闫文秀签订的土地延包合同事先未经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意并报乡(镇)人民政府批准,属违反法律强制性规定的情形,且延包合同约定的承包价格仍是1992年承包合同约定的每亩每年50元,明显低于2007年当时的土地承包价款,损害了西磁村村民的集体利益。原审判决确认西磁村委与闫文秀签订的土地延包合同无效并无不妥。”

 

案例6:申请人冯红杰因与被申请人汝州市风穴路街道办事处城北居委会礼西组及一审被告吕章记、郭丛、张新菊、吕晓燕、吕晓隆土地承包合同纠纷一案[河南省高级人民法院(2013)豫法立二民申字第01321号]认为,“2004年9月15日,时任城北居委会礼西组组长吕永和与冯红杰签订了土地承包合同,合同中城北居委会礼西组村民代表显示为吕安玉、吕全有、龙江、吕永和四人。2006年7月19日汝州市风穴路街道办事处城北党支部、汝州市风穴路街道办事处城北居委会出具的‘证明’显示:城北居委会礼西组的村民代表为吕中义、吕万年、杨章成、吕国政、许献政、吕全有六人。因该‘证明’材料中没有龙江、吕安玉两人,故城北居委会礼西组组长吕永和与冯红杰签订的土地承包合同中甲方(城北居委会礼西组)代表人数不够三分之二,且该合同签订后也未报乡(镇)人民政府批准,违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定,因此,一、二审确认双方签订的土地承包合同无效并无不当,本案事实清楚且适用法律正确,冯红杰申请再审理由均不能成立。”

 

案例7:陈文昌、河南省驻马店市驿城区胡庙乡龚楼村塘湾村民组农村土地承包合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[河南省高级人民法院(2012)豫法立二民申字第02076号]认为,“塘湾组村民共有33户,人口110人。2006年5月22日,陈文昌与塘湾组签订了《荒山承包合同书》,时任塘湾组长张凤启、10户村民代表与陈文昌在该合同书中签名,胡庙乡龚楼村委会主任张应杰也在该合同书上签字同意并加盖龚楼村委会公章予以确认。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定,塘湾组将土地发包给陈文昌承包,应当经过塘湾组村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并应报驻马店市驿城区胡庙乡人民政府批准。从双方合同签订的情况看,塘湾组33户村民,只有时任塘湾组长张凤启、10户村民代表在原合同上签名,未达到三分之二以上的村民代表同意的法定人数,且该合同未经驻马店市驿城区胡庙乡人民政府批准。综上所述,双方签订的荒山承包合同不符合法律规定,原审法院确认双方签订的荒山承包合同无效并无不当。”

 

裁判规则二:发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则承包合同未生效。(案例8)


案例8:陈礼柏与雷著强排除妨害纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院(2015)粤高法民申字第1813号]认为,“根据陈礼柏申请再审的理由,本案的争议焦点为陈礼柏是否取得禁岭山地的承包经营权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准……’之规定,陈礼柏非乌泥塘村村民,在未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡镇在人民政府批准的情况下,其承包合同尚未生效,二审法院认定陈礼柏尚未取得禁岭林地承包经营权,并对其主张雷著强停止侵害、恢复林地原状等诉请不予支持并无不当。”

 

裁判规则三:发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,未事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,不影响承包合同的效力。(案例9)


案例9:湛江市东海岛试验区东简镇龙水村后山村民小组与吴居来土地承包经营权纠纷案[广东省高级人民法院(2012)粤高法民一申字第1969号]认为,“本案为土地承包经营权纠纷。(一)关于吴居来与后山村于2002年8月7日签订的《土地承包合同》是否有效的问题。后山村的原村干部在发包林地前,虽然没有召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,但是后山村的原村干部将向外发包林地的信息,已经在社会上公开张贴招标公告,并经过公开招标投标后才与中标者吴居来签订《土地承包合同》的,双方的意思表示真实。该《土地承包合同》亦送交给东简镇合同办公室进行了‘合同鉴证’,吴居来已按合同的约定期限付清203亩土地的承包金,后山村在收到该承包金后已将发包的土地交给吴居来经营使用。吴居来在2O02年8月接收承包地后,投入大量资金开发林地种植桉树至2010年3月,在这将近八年时间,后山村或后山村的村民知道了该土地承包关系后,也没有依法对该土地承包关系提起诉讼,对此,后山村及后山村的村民应负相应的法律责任。另外,由于目前的法律没有明确规定违反‘召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意’的土地承包关系无效,而且继续履行该承包合同也没有损害国家利益和社会公共利益,故应认定后山村未召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意就发包土地给吴居来经营,违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。后山村认为该土地承包关系未召开村民会议并经2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,应属违反效力性的强制性规定,依据不足,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项‘有下列情形之一的,合同无效;……违反法律、行政法规的强制性规定。’、《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释(二)》第十四条‘合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。’的规定,结合本案的实际情况,应认定后山村与吴居来于2002年8月7日签订的《土地承包合同》是有效合同,双方应继续履行。”

 

裁判规则四:村委会将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,未事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,但已实际履行多年的,承包经营合同有效。(案例10)


案例10:东莞市樟木头镇石新社区居民委员会与黄淦波、东莞市观音山森林公园开发有限公司承包经营合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民一终字第44号]认为,“《联合开发合同》虽名为联合开发合同,实为承包经营合同。……《联合开发合同》约定的经营项目涉及到对山地、林地等土地的使用,双方均确认这一部分土地的权属为石新村农民集体所有。依据当时适用的《土地管理法》第十五条第二款规定,农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。本案中,黄淦波不是石新村集体经济组织的成员,其承包经营涉案土地应当经过上述民主议定程序。根据本案查明的事实,《联合开发合同》签订时并未经过上述民主议定程序,但《联合开发合同》不应因此认定无效。理由如下:1、石新居委会作为基层群众性自治组织,依照《村民委员会组织法》相关规定,管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产,但应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。基于其法律地位,石新居委会在和黄淦波签订《联合开发合同》时,应保证对内就《联合开发合同》的签订已经经过了民主议定程序,此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务,不因居委会换届而有所改变。现石新居委会作为缔约主体以《联合开发合同》未经过民主议定程序为由主张合同无效,是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担,有违诚信原则。2、……上述事实表明,在本案诉讼之前,在《联合开发合同》签订后10余年间,石新居委会和樟木头镇政府不仅没有对《联合开发合同》的签订提出异议,反而对黄淦波、观音山公司履行合同的行为一再表示肯定和认可。现石新居委会又以未经民主议定程序、未报乡(镇)政府批准为由主张合同无效,不应得到支持。3、《联合开发合同》签订时,最高人民法院法释(1999)15号《农业承包合同若干问题规定》仍然适用。该司法解释第二十五条规定,‘人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中,对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议,越权发包的,应当认定该承包合同为无效合同,并根据当事人的过错,确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形,自承包合同签订之日起超过一年,或者虽未超过一年,但承包人已实际做了大量的投入的,对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的,人民法院不予支持。但可根据实际情况,依照公平原则,对该承包合同的有关内容进行适当调整。’本案中,《联合开发合同》已签订并履行10余年,黄淦波、观音山公司已做大量投入,参照该条第二款的规定,本院对石新居委会要求认定《联合开发合同》无效的主张不予支持。综上,《联合开发合同》为双方当事人的真实意思表示,已签订且履行多年,本院依法认定其为有效。”

 

(二)关于土地承包经营权流转时时民主程序是否影响流转合同效力的案例


裁判规则五:《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定,系针对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地在发承包时所作出的规定,并不适用于以家庭承包方式承包的土地流转。(案例11-13)


案例11:宿迁市五洲农业发展有限公司与宿迁锦家农业发展有限公司、戴少东租赁合同纠纷二审民事判决书[江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0426号]认为,“双方于2011年11月9日签订《大棚租赁合同》,约定五洲公司将54间光能大棚、17间钢架大棚及配套设备租赁给锦家公司使用,土地面积约为339.98亩,租金分为大棚租金和土地租金两部分。锦家公司上诉认为根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准’的规定,双方的租赁合同应认定为无效。但该条系针对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地在发承包时所作出的规定,并不适用于本案以家庭承包方式承包的土地。而对于家庭承包,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定:‘土地承包经营流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。’第三十七条第一款规定:‘土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。’本案中,漏河一、二、五组村民承包本案所涉土地后,将之流转给漏河居委会,漏河居委会又将之出租给五洲公司,并同意五洲公司再转租给锦家公司使用,五洲公司与锦家公司签订租赁合同时,有漏河居委会所在的蔡集镇人民政府和宿豫区农业委员会作为见证方在合同上盖章。故本案的《大棚租赁合同》并不违反法律、行政法规的禁止性规定。锦家公司关于土地每次流转均需经全体村民大会或村民代表大会三分之二通过,否则无效的主张,没有法律依据,本院不予支持。”

 

案例12:何思益与优大益、中碧华等土地承包经营权转让合同纠纷申诉、申请民事裁定书[云南省高级人民法院(2016)云民申第415号]认为,“关于何思益提出土地转包未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意的问题,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第十八条之规定,农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组作为发包方,在统一组织本集体经济组织成员承包时,承包方案应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转,承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式,以家庭为单位的土地承包经营权流转无需征得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

 

案例13:江西福坤投资有限公司、张炳林农村土地承包合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[江西省高级人民法院(2015)赣民申字第553号]认为,“福坤公司提出《承包荒山合同》没有经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,也未报乡镇人民政府批准,系违反法律禁止性规定而无效。《土地承包法》第四十四条和第四十八条规定的须报政府批准的是指不宜采取家庭承包方式的农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的情形。而本案《承包荒山合同》所涉的土地系家庭承包的土地,已有具体的承包方,无须适用经过村民代表的同意和政府报批的程序。

 

裁判规则六:《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定,系针对发包方的发包行为而言,不适用于土地承包经营权流转合同。(案例14-15)


案例14:张宏业、丁丽新与司丙久、王丽农村土地承包合同纠纷再审审查民事裁定书[吉林省高级人民法院(2014)吉民申字第410号]认为,“《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定,发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。上述规定仅针对发包方的发包行为而言,不适用于土地承包经营权流转合同。再审申请人为证明其主张所引用的《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》已于2008年废止。虽然本案司丙久并不是本村人,但并不影响其与丁丽新、张学海签订的土地承包经营权流转合同的效力;(二)《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权,发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由,请求确认合同无效的,不予支持。因此,土地承包经营权流转合同是否备案并不影响合同的效力,原审法院适用法律并无不当;”

 

案例15:王兆祥与敦化市额穆镇北大秧村村民委员会、任保伟确认合同无效纠纷再审民事判决书[吉林省高级人民法院(2017)吉民再68号]认为,“2006年3月1日,任保伟与王兆祥签订的《自留山承包转让协议书》,从协议内容上看,任保伟将土地承包经营权转移给王兆祥,双方应为转让关系。《中华人民共和国土地管理法》第十五条‘农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准’及《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条‘发包方将农村土地发包给本棘突经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准’的规定,系发包方与自然人所签的情形,任保伟与王兆祥之间合同签订的双方均系自然人,不能以违背民主议定程序认定合同无效,二审以违背民主议定程序认定合同无效属适用法律错误。”

 

裁判规则七:村民将自己的土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的单位或者个人,未经过发包方同意,也未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准的,转让行为无效。(案例16)


案例16:冯士荣、冯志秋与王洪军、王宝山、辽源市经济开发区连昌村民委员会土地承包经营权转让合同纠纷一案再审审查民事裁定书[吉林省高级人民法院(2015)吉民申字第896号]认为,“原审判决已经认定冯士荣与王洪军之间关于土地承包经营权的约定属于转让性质。根据双方于2001年4月8日签订的协议内容,以及证人的证言看,原审对此事实的认定正确。冯士荣虽然提供了其向村里交纳农业税及领取直补款的证据,以及冯志秋落户村里的事实,但并不能证明村里同意王洪军将土地承包经营权转让给冯士荣。因为土地承包经营权是农民基本生活保障,农民将自己的土地承包经营权转让给他人,必须经过发包方的明确同意,而不能根据相关行为予以推定。《中华人民共和国土地承包法》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营权纠纷案件适用法律问题的解释》分别实施于2003年、2005年,对本案不具有溯及力。原审适用以上法律和司法解释属于适用法律错误,应予纠正。但是依据当时尚未失效的1999年《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第十四条:‘承包方未经发包方同意,转让承包合同,转包或者互换承包经营标的物的,人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效’。第十五条:‘承包方转让承包合同,转包或者互换承包经营标的物时,违反《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定的,人民法院应当认定其转让、转包、互换行为无效’的规定,因王洪军将土地承包经营权转让给非连昌村经济组织成员的冯士荣,未经过发包方同意,也未经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准,故转让行为无效。

 

裁判规则八:转让以其他方式承包的农村土地不以发包方同意为合同的有效要件。(案例17)


案例17:王兆祥与敦化市额穆镇北大秧村村民委员会、任保伟确认合同无效纠纷再审民事判决书[吉林省高级人民法院(2017)吉民再68号]认为,“任保伟与王兆祥之间是以其他方式的承包,不以承包人是否为本集体组织成员为合同有效要件。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条‘承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效’的规定,系对以家庭承包方式土地流转的规定,本案中,任保伟以其他方式承包自留山,再转让给王兆祥,故不以是否经发包方同意作为合同有效要件。任保伟与王兆祥签订的《自留山承包转让协议书》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,村委会主张合同无效,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。”

 

二、《中华人民共和国农村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布,为征求意见稿,尚未生效)中关于土地承包和流转的规定


二、 将第五条修改为:“农村集体经济组织的成员,有权依法承包经营由本集体经济组织发包的土地,享有土地承包经营权。

“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包经营土地的权利。

“非本集体经济组织的成员,除本法第三章规定的情形外,不得承包由本集体经济组织发包的土地,不享有土地承包经营权,但是可以通过土地流转依法获得土地经营权。”

 

三、 增加一条,作为第六条:“以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。

“土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。

“土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品,取得相应收益的权利。”

 

十三、 将第四十一条改为第三十三条,修改为:“经发包方同意,承包方可以将全部或者部分承包的土地转让给本集体经济组织的其他农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”

 

十六、 将第三十二条改为第三十五条,修改为:“土地经营权可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式流转。”

 

二十一、 将第三十七条改为第三十九条,第一款修改为:“土地经营权采取出租(转包)、入股或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同,并向发包方备案。”

 

二十二、 将第三十九条改为第四十条,第一款修改为:“承包方在一定期限内将部分或者全部承包土地的经营权流转给第三方后,承包方与发包方的承包关系不变,承包方的土地承包权不变。”

增加一款,作为第二款:“第三方擅自改变承包地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给承包地造成严重损害或者严重破坏承包地生态环境的,发包方或者承包方有权要求终止土地经营权流转合同,收回土地经营权。第三方对承包地和生态环境造成的损害应当予以赔偿。”

 

二十四、 增加一条,作为第四十二条:“承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。第三方通过流转取得的土地经营权,经承包方或其委托代理人书面同意,可以向金融机构融资担保。具体由国务院有关部门规定。”



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