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合同纠纷

从一起租赁合同纠纷看法官的实践理性

熟悉的并非熟知的,审判就是这样一个问题,就是这样一种存在。

──题记

近日,我审理了一起房屋租赁合同纠纷案件,在这起案件的处理过程中,我深切地感受到了作为一名法官,审判中保持必要的实践理性是多么重要,而这种理性似乎与法律文本没有关系。

事情是这样的:甲将四层的房子出租给乙,约定是“一楼至四楼的商场经营场所”。后来两人关系恶化,甲起诉乙,要求支付租金和滞纳金;乙辨称之所以没有支付全额租金,是因为甲一直没有完全交付一楼,并反诉甲承担违约责任。这个案件,乍一看似乎并不难,证据确实充分,权利义务明确,只要依据相关实体法律进行裁判就可以了。但是,在审判实践中,往往许多很艰涩的问题或很复杂的东西,法官能够清楚地说明其所以然,而对一些看似简单但是却与当事人生存息息相关的案件,反倒容易草率从事。这种不假思索、习以为常的思维,正是一个法官应该避免的。于是,我想先去这个商场去看一看。

下班以后,我乘车去了起诉书提到的商场所在地。好在并不远,几分钟就到了。到了以后,我发现了问题。这座楼分四层,双方当事人争议问题出在一楼,因此,我就围着一楼来回观察。这座楼主体坐西朝东,东门就是繁华的商业街道,因此,东门应该是商场的正门。一楼有南半部分租赁给了一家连锁快餐店,而快餐店的门却朝南,显然是另外开的一个门,这个南门是快餐店的正门。这样想进商场的人自然走整座楼的正门即东门,而想用餐的自然走快餐店的正门即南门。久而久之,这种走法在消费者心中已经成为习惯了。这样,我心中就有数了。

当第二天调解的时候,我一针见血地指出,快餐店和商场具有互相不影响的两个门,在这消费者心中已经形成快餐店和商场是两个概念的印象,对于这个事实,承租人是明知的。然后,我根据掌握的市场行情指出,除去快餐店所占用的面积,剩余面积的租金,正好符合我市的租赁市场的行情,是一个合理的价格。承租人不得不承认了这一事实。趁热打铁,我进一步讲了,做生意靠的声誉,诚实信用是立业之本,“买卖不成,仁义在”嘛。最后,双方当事人握手言和,承租人支付租金,出租人自愿放弃滞纳金。该案顺利实现了“案结事了”。

结案以后,我在想:虽然现在我们已经不强调职权主义审判模式,所谓“当事人动嘴、法官跑腿”的局面已经成为历史。但是,有时候,不局限于法律文本,实地调研一下,对于我们正确处理案件是大有好处了。就像在本案的处理过正中,如果我不亲自去一趟,不实地观察,不了解租赁价格,调解工作恐怕抓不住重点;如果直接裁判,也很难实现的法律效果和社会效果的统一。很多东西不是书本上得来的,而是实践中得来的。这应该就是我们常说的实践理性,只有这样才能实现案结事了,从而有利于和谐社会建设。


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