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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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合同纠纷

商业承租方在新冠疫情下的请求权基础分析

鼠年伊始,各行各业均受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情(下称“疫情”)不同程度的影响。具体到民商事领域,大量合同面临着履行困难,甚至履行不能的风险。本文将着重探讨商业承租方(下称“承租方”)在各种情况下的救济途径,以期帮助构建正确的诉讼请求,维护自身的合法权益。

根据《民法总则》第180条、《合同法》117条(不可抗力条款,见【注一】)及《合同法解释二》第26条(情势变更条款,见【注二】),不可抗力条款及情势变更条款均具备不能预见因素。在疫情爆发后签订的商业租赁合同,合同双方对疫情当然具有预见性,承租方将无法适用不可抗力或情势变更的免责事由,所以本文只对在疫情爆发之前签订的租赁合同展开分析。

至于如何确定疫情爆发的节点日,最高院或各级法院尚未作出规定,笔者认为定于2020年1月20日较为合适,因为该日为国家卫健委发布公告日,将新冠肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防/控制措施之日。一个具有正常社会意识的民事主体在此之后,应当意识到疫情的严重性,谨慎开展民事权利义务活动。

一、存在官方防疫封禁租赁物业情况下,承租方可适用不可抗力条款请求免除封禁期间的租金

“官方防疫封禁”为笔者行文需要自创的概念,意指政府部门出于疫情防治目的(包括但不仅限于隔离、防疫等目的),针对物业开展的封禁措施。笔者认为“官方防疫封禁”既与疫情存在直接联系,又具有政府行为导致的租赁合同履行不能,所以承租方可以此作为不可抗力免责事由,详见下文的论述。 

笔者将全国人大常委会法工委发言人臧铁伟正式发布的不可抗力观点(发布于2月10日)原文复制如下:“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”

笔者将该观点简单解读如下:因疫情造成合同不能履行的,不能履行的当事人一方可以适用不可抗力原则免责。其实,人大法工委的上述观点与现行法律中的不可抗力条款(《民法总则》180条、《合同法》117条)是形成统一体系的,即当事人仅因不可抗力不能履行合同义务(民事义务)的情况下,才能免除(不承担)民事责任。新增的地方是,法工委将“疫情”放进了“合同不能履行情况下的不可抗力免责事由”这个框子内,从而减轻了不能履行义务一方当事人的举证责任。

在此期间,如果租赁物业已被官方防疫封禁,承租方无法使用租赁物业实施经营行为,客观上造成了特定期间内的租赁合同履行不能,理应免除作为对待给付的租金,承租方可以适用《合同法》117条第1款或《民法总则》180条第1款作为请求权基础,请求免除特定期间内的租金。

综上,不可抗力条款具有严格的适用范围,只能在合同履行不能的情况下适用,所以只有在“官方防疫封禁”这种极端情况下,疫情确实导致了租赁合同履行不能,出租方无法提供租赁物业,承租方才可适用不可抗力条款请求免除租金。

二、不存在官方防疫封禁的情况下,承租方仍可适用情势变更条款请求减少租金

其实大部分承租方面临的情况是这样的,承租物业未被官方防疫封禁,但疫情造成了人流量锐减或其他不利于经营的因素,从而导致了承租方经营困难,但经营困难到何种程度才能适用情势变更条款呢?笔者认为从公平角度出发,在承租方经营收入无法覆盖租金支出时,即可认为明显不公平,从而适用情势变更条款,详见下文论述。

《合同法解释二》第26条对“情势变更条款”规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

笔者认为,上述情况与情势变更的构成要件更加契合,第一,疫情是当事人在订立租赁合同时无法预见的;第二,租赁合同本身并非无法履行(即租赁物业可继续使用),只是承租方单方履行困难;第三,疫情导致了承租方经营困难(注:某种情形下,承租方经营困难与疫情无关,如承租方在疫情爆发前就一直存在经营困难情况);第四,经营困难情况达到了对承租方明显不公的程度(经营收入无法覆盖租金支出)。

综上,笔者认为,在不存在官方防疫封禁的情况下,但存在疫情造成对承租方履行明显不公(经营收入无法覆盖租金支出)的情况下,承租方可适用情势变更条款请求减少租金。

三、关于承租方解除合同的法定解除权分析

商业租赁合同在一般情况下是长期租赁合同,疫情只会对租赁期间的某一时间段产生影响,无法造成整个租赁期间内的履行不能(即造成合同目的无法实现)。换言之,疫情终将结束,其造成的“官方防疫封禁”只是暂时的。

笔者认为,对于一般情况下的长期租赁合同而言(租赁期间远长于“官方防疫封禁”期间),根据《合同法》第94条(见【注三】)第1款关于不可抗力的法定解除权规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。” 而“官方防疫封禁”只是不可抗力导致合同在一段时间内履行不能,并非不可抗力造成合同目的无法实现,所以“官方防疫封禁”情况无法适用不可抗力的法定解除条款。

综上,笔者认为,对于租赁期间远长于“官方防疫封禁”期间的租赁合同而言,即使存在一段时间内的“官方防疫封禁”,承租方也无法适用不可抗力的法定解除权条款解除合同。举重以明轻,不存在“官方防疫封禁”的情况下,承租方仅凭疫情对经营造成影响为由,更难以适用法定解除权解除租赁合同。




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