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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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律师姓名:刘建平律师

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合同纠纷

房屋租赁合同纠纷系列二:各地观点梳理

一、江西省高院:


新型冠状病毒肺炎疫情发生后承租人能否要求出租人降低或减免租金?  

答:租赁法律关系是与广大人民群众日常生产生活密切相关的法律关系,受此次疫情影响较大。对此,合同约定可以减免的,按约定执行,合同无明确约定的,区分商业经营性房屋和住宅处理:

1. 对于商业经营性房屋。如政府基于疫情防控需要,责令出租方暂停营业(如商场),并导致承租方停业的,或者商业经营性房屋承租方因受到疫情严重影响而主动停业的,可按照公平原则,适度减免租金,分担损失。

2. 对于普通住宅。由于普通住宅不涉及商业经营,疫情一般不会造成无法居住,影响有限,原则上不予以减免。如因控制外来人口因素,造成无法入住的,可按照公平原则,适度减免租金,分担损失。

来源:江西省高级人民法院《商事审判答疑》第一期,2020.2.26。

二、上海市高院:

问题1. 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。

问题2. 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:应引导当事人协商解决。协商不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋,且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。

来源:《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》,2020.2.24。

三、浙江省高院:

租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

来源:浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》的通知,2020.2.10。

四、江苏省高院:

疫情引发的租赁合同纠纷,应尽可能维护合同效力,促进合同履行,同时兼顾当事人的利益平衡。

承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的,一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的,应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断,不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用,承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的,一般应予支持。

对于因疫情防控导致的建设工程施工合同、房屋租赁合同等纠纷,当事人就相关责任、损失承担有明确约定的,除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的,应当依照当事人的约定处理,一方当事人事后以公平分担等为由反悔的,不予支持。

来源:《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》,2020.2.27。

五、湖南省高院:

如何处理租赁合同纠纷,承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中,承租人主张减免租金的,应引导当事人协商解决。协商不成,可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量,按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。商业用房租赁中,如受疫情影响,房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营业收入产生重大损失的,可依据公平原则酌情调整租金。商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的,参照商业用房租赁合同处理。

来源:湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》,2020.2.27。

六、四川省高院:

1.关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题

在房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的,应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员,或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素,不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的,可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务,没有因疫情导致的履行障碍,一般不得免除其违约责任,但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

2.关于房屋租赁合同当事人援引不可抗力主张解除合同的问题

疫情及疫情防控措施虽属不可抗力,但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除,应当依照合同法第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定,结合个案具体情形,分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的,当事人主张解除合同的,应予支持。对短期租赁合同,承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性,如其因疫情防控无法使用租赁房屋,其合同目的往往已不能实现,上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下,承租人援引不可抗力要求解除合同的,应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同,疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同,因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现,故当事人以不可抗力为由主张解除合同的,一般不予支持。

3.关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题

对此问题,应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。

对于住宅租赁自住合同,因承租人使用租赁房屋的目的系自住,合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响,故原则上没有适用情势变更的余地。

对于商业用房租赁合同,因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润,疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的,要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的,要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决;不能协商一致的,则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。

对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同,该类租赁合同租赁期往往较长,且受疫情影响相对较小,对当事人主张情势变更的,应当审慎认定。

来源:四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知,2020.3.3。

七、吉林省高院:

租赁合同纠纷案件中,应兼顾鼓励交易原则和利益平衡原则,尽量促使合同继续履行。因疫情或防控措施导致承租人无法使用租赁物或返还租赁物的,承租人要求减免部分租金或者延长租期的,一般应予支持。

来源:吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引,2020.3.23。

八、安徽省高院:

因疫情或者疫情防控,承租人无法使用租赁房屋的,能否请求延长租期或者减免租金?    

答:疫情的发生对房屋租赁合同的履行影响较大。应鼓励出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等达成新的协议。很多地方为应对疫情影响,出台了很多优惠措施,对于符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门有关延长租期、减免租金政策履行合同的,一般应予支持。    

对于其他租赁合同,确因疫情无法正常使用房屋又没有达成新的协议,承租人请求延长租期或减免租金的,人民法院可以根据公平和诚实信用原则,结合疫情影响期限、影响程度等实际情况确定是否延长租期、减免租金。    

转租房屋的,在确定延长租期或减免租金的期限时,应尽量使原租赁合同与转租合同延长租期或减免租金的期限相同或相近,避免专业“二手房东”从中渔利。

来源:安徽省高级人民法院《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》,2020-03-12。

九、内蒙古高院:

民营企业因延期复工影响其经营收入,同时还要承担职工工资、租赁费用等运营成本,对其在疫情期间因租赁房屋产生的费用,确实无法支付的,可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决,一般不宜以解除合同的方式解决。

来源:《内蒙古关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》,2020.2.14。

十、黑龙江高院:

风险告知19

疫情防控期间,如因政府发布政令导致用于营业的租赁房屋被关闭、停业的,承租人应注意与出租人进行协商,通过延长租期、减免租金等方式减少损失。

    告知依据:根据《指导意见》第十四条规定,用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的,此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商,并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决。协商不一致的,应依据公平原则,根据案件具体情况,由双方当事人合理分担。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。租赁房屋用于旅游居住等短期租赁服务行业,因疫情防控措施导致合同无法履行,影响合同目的实现,承租人主张解除合同的,应予支持。长期的房屋租赁合同,一般情况下不能主张因受疫情影响解除合同,鼓励合同双方采取多种方式灵活变更合同,合理分担损失。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定,符合以下三个条件的,违约方可以起诉请求解除合同:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

    风险告知20

    如因受疫情影响导致尚在履行期内的房屋租赁合同解除,承租人主张房屋装修损失时,应注意结合房屋装修的剩余残值、剩余租赁期限等因素,公平合理分担。

    告知依据:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《指导意见》第十六条的规定,装修房屋的剩余残值,结合剩余的租赁期限、评估机构对于残值的评估意见等因素,由双方按照公平原则分担。同时,在房屋租赁合同解除后,承租人应及时腾退房屋。延迟交付的,还需支付该期间的占有使用费。

来源:黑龙江省高级人民法院《关于企业应对新型冠状病毒肺炎疫情法律风险告知书》,2020.3.7。

十一、北京市第二中级人民法院

详见:【众志成城 抗击疫情】法律篇·系列四“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议

http://bj2zy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2020/02/id/4794084.shtml

 


总结:

新冠疫情下的房屋租赁合同纠纷势必案件量会激增,针对减免租金的事宜来看,各地均争取以调解解决纠纷。若启动诉讼程序,则要结合新冠疫情对房屋租赁关系的实质影响来按照具体情形进行具体分析,适用公平原则,针对上述观点,对减免租金做以下汇总:

关于减免租金的请求,首先应当看租赁合同中有无相关约定,有约定从约定;如无约定,应考虑到租赁物的性质,还需要具体区分商业性质房屋租赁合同关系和居住性质房屋租赁合同两种情形,且无论是商业性质还是居住性质的房屋租赁合同,多地法院均表示不鼓励以新冠疫情为由来解除房屋租赁合同。

一、商业性质房屋租赁合同关系中减免租金的情形:

1. 疫情严重影响了承租方的经济收益,比如疫情影响,其所租的房子被政府为防控疫情需要而直接导致了承租方无法使用,亦无法进行经营收益;

2. 疫情影响仅对承租方的经营行为造成了普通影响,譬如客流量减少等情况并不能申请租金减免,除非其有证据证明因此造成了巨大的经济收益损失时,法院可酌情判决租金减免;

3. 疫情对于旅游、餐饮经营者的影响比较严重,多地法院表示,应针对此进行租金减免;

二、居住性质房屋租赁合同关系中减免租金的情形:

  通常不因疫情而认定租金减免,即使租户因感染疫情而在医院治疗或者被定点隔离,因房屋仍属于占有状态,在法律上也不宜减免租金。另一方面,现在很多社区出现租户被拒绝进入而无法使用房屋的情况:如果是社区居委会出于工作要求,则出租人不承担减免租金责任(但应鼓励出租人减免租户不能入户的时间段的房租);如果是出租人出于自身恐惧等原因或者没有正当理由阻止、拒绝租户进入房屋,则在租赁房屋无法使用期间应免除租金。




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