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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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律师姓名:刘建平律师

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合同纠纷

商品房买卖合同解除后按揭贷款合同如何处理?

按揭贷款购房为常见的购房方式,随之的纠纷也产生。开发商、银行、买受人三者之间的关系也较为复杂,如何在司法实践中妥当处理,体现公平显得尤为重要。



一、法律关系分析。

在担保贷款方式购买商品房的法律关系中,通常涉及商品房买卖合同和担保贷款合同;三方主体,即买受人(借款人)、出卖人(保证人)和银行(贷款人);四种法律关系:买卖双方的房屋买卖法律关系,买方与银行间的借贷关系、借贷关系与期房担保关系,卖方与银行的保证关系。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系,所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后,不会导致按揭合同当然无效或被撤销。但是购房按揭贷款合同作为一种新型关系,具有特殊性。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提,同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房作为担保物为按揭合同提供担保以实现购房目的。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后,已确定无法再取得原想要的商品房,故买房人订立按揭贷款合同的目的也无法实现,合同必然可以解除。


二、诉讼地位确定。

(一)银行作为第三人参与商品买卖合同审理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。”对于银行而言,在商品房买卖合同诉讼中,案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时,银行有权作为第三人参加诉讼,法院也应主动通知银行,告知其有权以无独立请求权的第三人身份参加诉讼。但银行以第三人身份在商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同在法律上并无障碍,其地位类似于“有独立请求权的第三人”。当然若银行参加诉讼后,并不提出解除担保贷款合同,则其对本诉的标的和标的物并未提出独立请求,应视为无独立请求权的第三人。如果银行并没有参与诉讼或者没有提出诉讼请求,那么法院只审理商品买卖合同的情况下,即是只审理房屋买卖合同、对房屋首付款、利息及相关损失的赔偿。

如果买受人与开发商在商品买卖合同约定仲裁而与银行在按揭贷款合同中约定诉讼的,因仲裁没有第三人的说法,在商品买卖合同仲裁中银行无法参与,此时对于按揭贷款合同只能通过诉讼的途径解决,将银行与开发商作为共同被告,在商品买卖合同解除的情况下,要求贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。

(二)银行作为原告与商品买卖合同并案审理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定:担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。若银行另案单独提起解除担保贷款合同诉讼,经银行或买受人申请或同意,法院可以合并审理。…

(三)银行作为被告参与商品买卖合同与借款合同纠纷的合并审理


三、在房屋买卖合同解除前,银行可要求买卖双方承担连带责任。

买方如果在与卖方解除合同前不按期归还贷款,卖方开发商又可能存在破产、跑路可能,这种情况下如果银行先行起诉,请求解除借款担保合同,要求买卖双方承担连带责任,在实践中一般会得到支持。因此,在商品房买卖合同解除前,不建议买受人断供,以免银行先行起诉,以致买受人错失最佳的诉讼时机。当然,即使商品房买卖合同被解除后买受人在按揭贷款合同依法解除前断供的,虽然对案件的审理没有多大的影响,但仍存在极大的征信风险。


四、商品房买卖合同及按揭贷款合同均被解除,买受人是否应与开发商共同承担还款责任?

(一)买受人可因买卖合同解除免除还款义务

案例1:

深圳市中级人民法院

民事判决书

(2019)粤03民终9113-9147号

上诉人(原审原告):上海浦东发展银行股份有限公司深圳罗湖支行。

负责人:王卫国。

(9113-9147号)被上诉人(原审被告):深圳市恩泽地产发展有限公司。

法定代表人:詹洪元。…

(9113-9147号)原审第三人:深圳市公园管理中心。

法定代表人:梅村。…

上诉人上海浦东发展银行股份有限公司深圳罗湖支行(以下简称浦发银行罗湖支行)与被上诉人深圳市恩泽地产发展有限公司(以下简称恩泽公司)及成宏玉等十八人、原审第三人深圳市公园管理中心金融借款合同纠纷系列案,深圳市罗湖区人民法院经审理作出(2007)深罗法民三初字第2-3、6-7、61-66、111-114、127-138、160-162、166、168-169、171-173号民事判决。该判决发生法律效力后,本院经审判委员会讨论决定,于2013年7月25日作出(2013)深中法房监字第××号民事裁定,指令深圳市罗湖区人民法院再审该系列案件。深圳市罗湖区人民法院再审作出(2013)深罗法民再字第8-39、41-43号民事判决。浦发银行罗湖支行不服该再审判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查,现已审理终结。

浦发银行罗湖支行在一审诉讼请求:1、在(2007)深罗法民三初字第127-138、160-162、166、168、169、171-173号案件中,判令解除涉案借款合同,王林梅等十一人立即向浦发银行罗湖支行偿还借款本金及拖欠的全部利息(利息、罚息暂计至起诉状所载日期,之后按中国人民银行有关规定及借款合同的约定计收);2、判令王林梅等十一人承担浦发银行罗湖支行向其宣布贷款提前到期的公告费人民币96元;3、判令王林梅等十一人以其位于深圳市××××国威路仙桐御景的房产对上述债务承担抵押担保责任;4、判令恩泽公司对王林梅等十一人结欠浦发银行罗湖支行的上述债务承担连带保证责任;5、全部诉讼费用由恩泽公司、王林梅等十一人连带承担。一审其他案件诉讼请求除没有以上第2项外,其他诉讼请求与以上案件一致。(具体诉讼请求详见再审判决附表二)

深圳市罗湖区人民法院一审判决:一、解除浦发银行罗湖支行与成宏玉等十八人于合同签订日期签订的《个人购房抵押借款合同》;二、成宏玉等十八人于判决生效之日起十日内向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金、利息、罚息(利息、罚息暂计至2009年8月20日,此后的利息及罚息按中国人民银行的规定及借款合同的约定计至款项付清之日止);三、恩泽公司对成宏玉等十八人负担的上述债务承担连带清偿的保证责任;四、驳回浦发银行罗湖支行的其他诉讼请求。(一审具体判决结果详见再审判决附表四)

浦发银行罗湖支行再审中放弃其在(2007)深罗法民三初字第127-138、160-162、166、168、169、171-173号案件中要求王林梅等十一人承担浦发银行罗湖支行向其宣布贷款提前到期的公告费人民币96元的诉讼请求。

深圳市罗湖区人民法院再审判决:一、维持原审判决第一项;二、撤销原审判决第二、三、四项;三、恩泽公司于判决生效之日起十日内向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金及利息、罚息(利息、罚息暂计至2009年8月20日,此后的利息及罚息按中国人民银行的规定及借款合同的约定计至款项付清之日止);四、驳回浦发银行罗湖支行的其他诉讼请求。案件受理费、诉讼保全费由恩泽公司负担。(再审判决结果及诉讼费用详见再审判决附表六)

浦发银行罗湖支行上诉请求:1、撤销再审判决第二、三、四项,判决成宏玉等十八人立即向浦发银行罗湖支行偿还全部借款本金及利息和罚息(利息、罚息暂计至2009年8月20日,此后的利息及罚息按中国人民银行有关规定及借款合同的约定计收,详见上诉状附表二);2、判令恩泽公司对上述债务承担连带清偿的保证责任;3、判令成宏玉等十八人和恩泽公司以其位于深圳市××××国威路仙桐御景的房产对上述债务承担抵押担保责任(抵押物清单详见上诉状附表二);4、判令本案的全部诉讼费用由成宏玉等十八人和恩泽公司承担。

成宏玉等十八人答辩称:再审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持再审判决。

恩泽公司答辩称:同意再审判决结果。

深圳市园林管理中心述称:再审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持再审判决。

经二审审理查明,再审查明的事实清楚,本院予以确认。

本院认为,本系列案为金融借款合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见,本系列案的争议焦点为:1、涉案借款合同的还款责任主体;2、浦发银行罗湖支行请求实现抵押权能否得到支持。

关于还款责任主体。浦发银行罗湖支行与成宏玉等十八人签订的《个人购房抵押借款合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,且当事人未请求撤销合同,故涉案借款合同应认定有效。本系列案一审判决解除涉案借款合同,再审判决维持了一审判决该判项,各方当事人均未对此提出上诉,本院予以维持。同时,生效的(2010)深罗法民三初字第1157-1191号民事判决已确认成宏玉等十八人就涉案房产与恩泽公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撒销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。鉴于本系列案中相关的商品房买卖合同已被确认无效,涉案抵押借款合同也被解除,且相关按揭贷款已由浦发银行罗湖支行作为成宏玉等十八人的购房款直接支付给恩泽公司,根据上述司法解释的规定,应由恩泽公司向浦发银行罗湖支行承担返还购房贷款的本金及利息的责任。再审法院判令恩泽公司向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金及利息、罚息,浦发银行罗湖支行对判决确定的本息金额无异议,本院予以维持。浦发银行罗湖支行请求成宏玉等十八人偿还全部借款本金及利息、罚息,恩泽公司对此承担连带保证责任,本院不予支持。

关于抵押权问题,根据物权法第一百八十七条规定,以建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。涉案房产的抵押登记已被生效判决撤销,应认定涉案房产目前未有合法有效的抵押登记,浦发银行罗湖支行所享有的抵押权未生效,故浦发银行罗湖支行请求就涉案房产实现抵押权,缺乏法律依据,本院不予支持。

综上,浦发银行罗湖支行的上诉请求不成立,本院不予支持。再审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持(2013)深罗法民再字第8-39、41-43号民事判决。

各案二审案件受理费(详见附表),由浦发银行罗湖支行负担。

本判决为终审判决。

审判长  李凤麟

审判员  庄齐明

审判员  周洁

二〇一九年九月九日

  书记员  王婷(兼)

(二)根据合同相对性买受人与开发商承担连带还款义务

案例2:

东莞市中级人民法院

民事判决书

(2017)粤19民终5138号

上诉人(一审被告):广发银行股份有限公司东莞分行,住所地:东莞市城区东城西路。

负责人:陈健松,分行行长。…

被上诉人(一审原告):周光垠,男,1984年3月21日出生,汉族,住东莞市,…

被上诉人(一审被告):东莞市利澳花园开发有限公司,住所地:东莞市沙田镇齐沙村利澳花园。

法定代表人:崔志明。

上诉人广发银行股份有限公司东莞分行(以下简称广发东莞分行)因与被上诉人周光垠、东莞市利澳花园开发有限公司(以下简称利澳公司)金融借款合同纠纷一案,不服广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法松民二初字第1451号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

周光垠向一审法院起诉,请求:1、解除周光垠、广发东莞分行于2011年3月15日签订的《个人购房贷款合同》。2、周光垠停止偿还广发东莞分行的供房贷款。3、广发东莞分行返还周光垠偿还给广发东莞分行的贷款及利息共计76597.79元,利澳公司对广发东莞分行的支付负连带责任。4、本案诉讼费由广发东莞分行与利澳公司承担。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、解除周光垠与广发东莞分行、利澳公司签订的《个人购房借款合同》(编号:10600111387)。二、广发东莞分行于判决生效后五日内向周光垠返还其已偿还的银行贷款本息共计76597.79元。三、周光垠于判决生效之日起停止向广发东莞分行偿还供房贷款;四、驳回周光垠的其他诉讼请求。本案一审受理费3677元(周光垠已预交),由广发东莞分行负担。

一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法松民二初字第1451号民事判决。

广发东莞分行不服一审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销一审判决第2项,改判驳回周光垠第3项诉讼请求。2、撤销一审判决第3项,改判驳回周光垠第2项诉讼请求,周光垠向广发东莞分行返还尚欠的贷款本金及相应利息。3、本案一审及二审全部诉讼费用由周光垠与利澳公司承担。事实与理由:一、广发东莞分行已经完全履行《个人购房贷款合同》项下的义务,向周光垠发放了全部贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,《个人购房贷款合同》解除后,周光垠作为借款人应向广发东莞分行返还尚欠的贷款本金及相应利息。根据贷款合同的性质,周光垠已偿还的部分应直接抵扣,而不应由广发东莞分行向周光垠返还。《个人购房贷款合同》效力独立于《商品房买卖合同》,前者不是后者的从合同。广发东莞分行已向周光垠发放了贷款合同项下的全部贷款,尽管该笔贷款最终按周光垠的指示支付给了利澳公司,但这不影响广发东莞分行与周光垠之间的借贷关系。周光垠已取得该笔贷款,并将该笔贷款用于支付购房款。周光垠基于《个人购房贷款合同》从广发银行东莞分行处取得了贷款,该贷款合同解除后,周光垠应当向广发东莞分行返还尚欠的贷款本金及相应利息。同时,鉴于贷款合同的性质,周光垠已偿还的贷款本息是其已经返还的部分,该部分应直接抵扣。周光垠要求解除《个人购房贷款合同》的原因和根据是《商品房买卖合同》已经解除,利澳公司对此存在过错,周光垠已偿还的贷款本息应由利澳公司赔偿。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款是从出卖人如何返还已收款项的角度所作的规定,并未言及买受人返还购房贷款之义务,据此认为买受人不承担返还购房贷款义务是对该司法解释的错误理解。出卖人向担保权人返还购房贷款,并不能当然得出买受人无需承担该部分责任的结论,出卖人与买受人应对返还购房贷款承担连带责任。

周光垠二审答辩称:1、一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。本案的借款合同不是借贷双方的借款合同,是三方借款合同,是基于购房行为及房产产权和抵押权而产生的,即没有购房和房产抵押借款就不会发生。因此广发东莞分行认为这是借贷关系是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定购房合同解除时贷款合同也应解除,在房产交易中产权转移以过户为标志,本案中房产至今未完成过户,利澳公司有房产的产权,并以案涉房产抵押给广发东莞分行,虽名义上周光垠是借款人,但实际借款是直接由银行打到利澳公司的账户,在房产未过户前实际法律关系是利澳公司与银行的借贷关系。正因购房合同的存在和购房款的发生,房产的产权预期转移给购房人,房屋过户后房产成为购房人财产,抵押给银行,此时借贷关系由出卖人和银行之间转为购房人与银行之间。2、上述司法解释第二款规定了在过户前购房合同解除,由出卖人将购房款和贷款分别返还给购房人和银行。解除合同要恢复原状,若无法恢复,才发生损失赔偿,本案中是可以恢复原状的,消灭原有的法律关系。上述司法解释规定了出卖人返还购房贷款的责任,但没有规定购房者的连带返还责任。

利澳公司未在法定期限内提交书面意见。

本院经审理,确认一审判决查明的事实。

本院认为,本案系金融借款合同纠纷。根据各方当事人在二审中的诉辩意见,本案的焦点是:一、周光垠主张停止偿还贷款是否成立。二、周光垠主张广发东莞分行返还76597.79元是否成立。

首先,周光垠与广发东莞分行签订《个人购房借款合同》,广发东莞分行已接受周光垠的指令将案涉贷款327000元支付给利澳公司,双方借贷关系成立。因各方当事人均未就解除《个人购房借款合同》上诉,视为就该项服从一审判决,本院确认《个人购房借款合同》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权赔偿损失。”的规定,周光垠需向广发东莞分行返还案涉贷款余额及利息。其次,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定了商品房出卖人有将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人的义务,但该规定并未免除买受人在借贷关系中作为借款人对贷款银行的还款义务。故,周光垠主张停止偿还贷款及广发东莞分行返还76597.79元,缺乏依据,本院不予支持。一审法院对法律理解有误,本院予以纠正。

综上所述,广发东莞分行的上诉理由成立,本院予以支持。一审法院适用法律有误,致实体处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法松民二初字第1451号民事判决第一项。

二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法松民二初字第1451号民事判决第二项、第三项、第四项。

三、驳回周光垠的其他诉讼请求。

本案一审受理费3677元(周光垠预交),由周光垠负担。本案二审受理费7353.96元(广发银行股份有限公司东莞分行预交),由周光垠负担。

本判决为终审判决。

审判长  李倩

审判员  徐华毅

审判员  杨洁萍

二〇一七年十二月十五日

书记员  冯文娟


(三)最高法特等奖案例

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第325号

上诉人(原审被告)A银行**支行。

被上诉人(原审原告)B。

被上诉人(原审原告)C。

被上诉人(原审被告)上海D有限公司。

上诉人A银行**支行(以下简称“**支行”)因商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2083号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年1月16日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年1月31日公开开庭审理了本案。上诉人**支行的委托代理人任**,被上诉人B、C的委托代理人张**,被上诉人上海D有限公司的委托代理人石*、吕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明,上海D有限公司(以下简称“D公司”)系上海市闵行区**路2000弄51支弄《**三期》的房地产开发企业。2010年取得该项目预售许可证。

2010年4月13日,B、C(乙方、买方)与D公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋。房屋暂测建筑面积为98.74平方米,每平方米建筑面积单价人民币23,930元,乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,362,848元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。该房屋的交付必须符合下列条件:取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算,违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。合同还约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的1%,在退还房款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款,是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按本合同约定,甲、乙双方单方解除合同的,在单方解除合同以前,对方已按合同约定支付违约金的,支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件一的付款方式和付款期限,还约定乙方于2010年4月13日签约时支付首付房款952,848元(现金支付),于2010年5月13日前支付房款141万元(商业贷款)。

合同签订后,B、C于2010年4月14日向D公司支付了首期购房款952,848元,并作为借款人与**支行(贷款人)、D公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元,贷款期限为360个月,预计自2010年4月30日起至2040年4月30日止。借款人应将借款用于购置位于闵行区**路2000弄51支弄49号1201室房产。贷款人将贷款资金划入D公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。D公司为本合同项下B、C的全部债务提供阶段性连带保证担保。

同年5月9日,**支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日,**支行发放贷款141万元。B、C自2010年5月20日起逐月向**支行归还贷款本息至今。因D公司未能于2011年12月31日前交房,B、C诉至原审法院,请求判令:1、解除B、C与D公司签订的《上海市商品房预售合同》;2、解除B、C和**支行签订的《个人住房借款担保合同》;3、D公司退还B、C已付房款952,848元及至判决生效日止B、C已付银行贷款本金;4、D公司赔偿B、C支付的首付款利息损失155,770.80元(以本金952,848元为基数,按银行同期贷款年利率6.65%计算,自2010年4月14日起至判决生效日止,现暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失(自贷款发放日至D公司付款日);5、D公司向**支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。

原审法院认为,B、C与D公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示,与法不悖,属合法有效。双方均应按约履行各自义务。D公司作为涉案房产的开发商,按约交房系其基本的合同义务,根据合同约定,D公司应当在2011年12月31日前向B、C交付房屋,逾期超过60天,B、C有权单方面解除本合同。现D公司逾期交房已超过60日,至今亦未能履行交房义务,显已违约,B、C据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持,据此,B、C要求解除其与**支行签订的《个人住房借款担保合同》,原审法院亦应予支持。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后,D公司应按约将B、C支付的房款返还B、C,并赔偿B、C因此所产生的损失。因此B、C要求D公司返还已付购房首付款及已向**支行所还贷款本金,并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求,于法有据,原审法院予以支持,但B、C对于首付款利息要求按贷款利率计算,没有依据,且并非B、C实际损失范围,不能成立,该首付款利息损失,应以银行同期存款利率为准,自支付之日起计算至判决生效日止。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人,故B、C要求D公司向**支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求,原审法院予以支持。D公司清偿剩余贷款本息等债务后,**支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。

综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定,于2012年12月21日作出判决:一、解除B、C与上海D有限公司就上海市**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋签订的《上海市商品房预售合同》;二、解除B、C与A银行**支行、上海D有限公司签订的《个人住房借款担保合同》;三、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C返还房款952,848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止B、C已向A银行**支行归还的贷款本金(以A银行**支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准);四、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿以952,848元为本金,自2010年4月14日起至判决生效之日止,按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息;五、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止,B、C已向A银行**支行支付的贷款利息(以A银行**支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准);六、上海D有限公司于判决生效之日起七日内向A银行**支行偿还B、C自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。自上海D有限公司清偿上述贷款之日起七日内,A银行**支行办理上海市闵行区**路2000弄51支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,782.23元,由上海D有限公司负担。

原审判决后,**支行不服,向本院提起上诉称:1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。据此,**支行在原审中提出其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼,但原审法院仍将其诉讼地位确定为被告,使其无法主张自身的权利。2、根据《个人住房借款担保合同》的约定,B、C与D公司发生退房时,B、C仍有归还**支行贷款的义务。因此,本案归还贷款的义务主体应包括B、C与D公司双方。3、对于B、C在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息(含罚息)的还款义务人,原审判决未予以明确。4、原审判决未明确D公司未履行清偿贷款余额的义务时,**支行有权就抵押房屋行使抵押权。综上,请求二审法院依法改判或者发回重审。

被上诉人B、C辩称:不同意**支行的上诉请求。**支行作为原审被告于法有据,其在原审中未提出反诉,系其自行放弃权利。鉴于**支行在原审中未就抵押权提出主张,且系争房屋尚未取得产权,原审判决未就抵押权作出处理,并无不当。现请求二审法院尽快依法判决驳回上诉,维持原判。

被上诉人D公司辩称:不同意**支行的上诉请求。

经审理查明,原审认定事实正确,本院依法予以确认。

本院认为,本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的**支行在本案原审中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。

首先,关于**支行在原审中的诉讼地位,本院认为,当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼,确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告,参加诉讼的方式亦为被动参加,只不过在被告主体不适格时,人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人,其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案B、C作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同,并将作为按揭贷款合同一方当事人的**支行列为被告,并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题,即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为**支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形,前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上,**支行作为原审被告参加诉讼,针对B、C的诉讼请求,亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会,程序上已获相当保障。

其次,关于按揭贷款合同解除后果的处理,本院认为,在商品房买卖合同解除后,按揭贷款合同的目的已无法实现,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是,按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决,按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人B、C承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商D公司承担,同时D公司赔偿B、C支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于**支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权,而仅为抵押权预告登记,自不存在所谓行使抵押权的问题。当D公司怠于履行归还剩余贷款的义务时,**支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权实现。

综上,**支行的上诉请求,本院不予支持。原审法院根据查明事实所作判决结果并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费人民币10,336.68元,上诉人A银行**支行负担。

本判决为终审判决。

审判长  方方

代理审判员  毛焱

代理审判员  金绍奇

二○一三年三月二十日

书记员  陈韫镠

 (四)律师分析

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,按揭贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人,并没有规定买受人仍应对银行贷款承担共同还款责任。该条设置的初衷是为了保障银行和买受人的利益,突破了合同的相对性,在商品房买卖合同被解除的情况下,银行仍可以通过抵押权以实现自身的债权。其次,按揭贷款合同也不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担,印证了上述条款设置的本意。再次,银行所发放的贷款最终收款者为开发商,最终还款人理应为开发商。最后,为了节约司法资源,造成不必要的诉累,直接判归开发商还款更能体现司法的公平合理性。对于按揭贷款合同解除后买受人对于剩余贷款不承担责任的司法态度逐渐明朗。一段时间以来,出现两种截然相反的判决,一方面反映了某些法官解释法律的随意性,另一方面可能基于银行的优势地位及来自各方面的压力,在此不一一赘述。随着《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的出台,相信法官在裁判时适用法律会更加严谨、客观、公平。(刘建平)



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