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刘建平律师 执业领域:公司治理、建筑房地产、婚姻家事、债权债务、仲裁执行、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、执业律师、省律师协会第十二届公司法专业委员会委员、广州市律师协会第九... 详细>>

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合同纠纷

买房不成要求“双倍返还”定金被法院驳回,只因疏忽了这几点…

买房前向卖家支付了20万定金

最后购房合同没签成
买家拿着之前的“约定”
起诉要求双倍返还定金40万
不料,却被法院驳回

    关于“定金”

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看中心仪的房子 支付20万作定金

2020年9月,陆先生从房屋中介了解到一处位于浙江余姚丈亭镇的厂房,在多次现场看房后,陆先生决定购买该厂房。同年12月,陆先生就购买厂房的细节与房屋所有权人的家属林某进行磋商后,于当天通过银行转账汇款20万元作定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名,其中载明,“若买方不想买此厂房,此定金归卖家,如卖方不愿意卖此厂房,定金将双倍返还卖方,双方约定一周内签订厂房买卖合同。”
然而,之后双方因厂房出售范围、付款方式等主要合同条款未能形成一致意见,导致房屋买卖合同迟迟未能签订。考虑到双方未能就合同内容达成共识,几天后,林某将20万元定金退回给了陆先生。

买卖“告吹” 买家要求双倍返还定金

好不容易看中的房子,定金交了,房款也准备好了,就差“临门一脚”签合同,卖方却不卖了,这让陆先生无奈又愤怒。为此,陆先生将林某起诉至余姚市人民法院。

在庭审过程中,陆先生认为

双方已就合同签订的主要条款达成一致意见,并向被告交付了20万定金,同时,定金收条上载明了于一周内签订正式合同,现林某拒不签订,存在过错,故要求林某双倍返还定金40万元。

对此,林某辩称

其一,自己只是洽谈厂房买卖时的代表人,并不是产权所有人。其二,双方一直未谈妥厂房价格、付款方式、交房手续三个重要条件,根本就无法签订购房合同。鉴于厂房买卖合同还未签订,定金收条也应该无效。其三,双方未签订购房合同系磋商不成,不是被告的单方过错,不应适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

定金收条有效 但不适用定金罚则

法院经审理认为,《厂房买卖定金收条》系当事人的真实意思表示,其法律效力自当事人实际交付定金时就产生。那么,被告是否应当根据定金收条的约定,承担返还双倍定金的违约责任呢?
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的精神,定金罚则应当适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。本案中,综合原、被告提交的证据及当事人的陈述,法院认为不足以认定被告存在违约行为和单方过错,理由如下:

一、双方未就合同主要条款达成一致意见,合同最终未能正式签订,无法证明是因被告存在违约行为和单方过错造成的。适用定金罚则的前提是双方应就房屋买卖的主要条款达成一致,如果在双方未就房屋买卖的主要条款达成一致的情况下,适用定金罚则,显然违背了合同法的自愿、公平原则。具体到本案中,《定金收条》未明确记载双方达成一致意见的主要合同条款,包括不动产出售范围、出售价格和付款方式等,难以推定双方已经完全磋商一致。原告提供的证据,仅能说明双方对合同主要条款存有争议,无法证明未签订正式合同是因被告存在违约行为和单方过错造成。

二、在磋商过程中,原告没有尽到审慎注意义务,双方均有过错。原告作为一个具备常识和理性的市场交易主体,在交易过程中应尽到必要的审慎注意义务,理应知晓被告并非房产权利人,且被告的行为也不足以使原告有充分理由相信其有代理权。

综上,双方最终未能签订正式合同,不能仅归责于被告,应合理推定为磋商不成,故本案不应适用定金罚则,被告无需承担双倍返还定金的违约责任。
一审判决后,原告提起上诉。近日,二审法院维持原判。

作为一项普遍适用的金钱担保,定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义,广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。区别于保证、抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保,定金对双方当事人均提供了履行保障。换句话说,定金惩罚性的法律效果,可能发生在给付定金的一方,也可能发生在收受定金的一方。在日常经营、生活中,合同订立方往往认为只要签订了定金合同便可以“高枕无忧”,但其实并不然。对此,法官作出提醒:

一、定金罚则的适用是有条件的。作为合同当事人,双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务,尽快促成合同。如果怠于履行相应义务,导致合同未能订立,即使签订了定金合同也不能适用定金罚则。

同时,如果要适用定金双倍返还罚则,这些细节一定要注意!其中包括定金须已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等。

二、在交易过程中要尽到必要的审慎注意义务。在签订合同时,作为买方要尽到必要的审慎注意义务,比如,核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息,并在合同中明确关于交付的具体时间、地点,以防履行合同时双方产生争议。
法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。



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