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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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成功案例

二手房买卖合同中介责任承担

引言:

当前我国房地产行业高速发展,房屋价格水涨船高,二手房交易异常火爆,在二手房买卖过程中所涉及到的金额也越来越大,伴随的风险也随之加大。因交易手续繁杂,信息不对称等原因,因而更多的买卖双方选择中介公司提供居间服务,其目的也是为了尽可能排除在二手房买卖过程中可能遇到的各种风险以及减少交易过程中的成本。房产中介作为居间人,在二手房的交易环节中起着重要作用,一旦二手房买卖合同不能最终实际履行时,房产中介的责任承担即成为被关注的焦点。

房屋中介是否承担责任,决定于房屋中介在居间合同履行过程中是否存在瑕疵行为,以及该瑕疵行为对买卖合同履行不能的影响。

一、房屋中介在买卖合同履行过程中没有过错,房屋中介已经尽到自己的居间义务,则居间合同合法有效,其合法收取居间服务费的权利应当受到保护。

[案例]:张三(买方)、李四(卖方)签订二手房买卖合同,后因买卖合同无法继续履行,张三将李四和居间人王五告上法庭,其中要求王五返还其已支付的居间费用。

法院查明,合同无法履行的原因在于李四未对其出售的房产依合同约定涂消抵押,故法院判定,王五已经为张三、李四双方签订房屋买卖合同起到媒介作用,已经完成居间合同规定内容,后期合同无法履行,王五不存在过错,根据《合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”,因而法院不支持张三的诉求,判定居间合同已经完成,居间人应当收取应得的报酬。

二、房屋中介在居间合同无法履行中负有责任,没有起到居间人应尽义务,委托人有权要求解除居间合同,如果买卖合同出现无法继续履行的情况,经调查确实居间人负有责任,委托人有权向居间人提出相应赔偿要求。

[案例]:丙作为居间人,促成甲乙双方签订二手房买卖合同,后由于合同无法履行,买方乙将丙告上法庭,请求法院判定解除双方的居间合同并返还乙支付的居间费用,同时要求丙赔偿支付给甲的10万元定金所产生的利息损失等。

法院查明,甲乙双方买卖合同无法履行原因在于甲承诺所出售给乙的房屋契税发票已满五年且该房屋是甲的唯一房屋,但实际情况并非如此,对乙购买该房产所产生的税费造成影响,已经构成违约,在这个过程中,丙作为居间人,没有及时发现这一问题,未尽到居间服务,没能将实际情况如实告知委托人,对买卖合同无法实际履行应负有责任,故对于乙提出的解除双方居间合同并返还居间服务费以及居间服务费利息损失的要求,法院予以支持,但不支持乙提出的10万元定金利息损失。

三、房屋买卖合同无法正常履行是房屋中介的居间行为造成的,同时对买卖双方当事人的合法权益造成了侵害,则买卖双方当事人有权要求房屋中介对其损失进行赔偿。

[案例]:张三(买方)、李四(卖方)在王五作为居间人的情况下,张三有意向在某城市购房,但由于不具备在该城市购房资格,王五承诺为张三解决该问题并收取了相应费用后,作为居间人为张三和李四签订二手房买卖合同,张三作为买方向李四支付10万元定金。后期王五未能替张三解决购房资格问题,致使双方房屋买卖合同无法履行,故张三将王五诉至法院,要求其赔偿支付的10万元定金,返还居间费用并赔偿张三房屋差价32万元。

法院查明,李四之所以中止履行合同,是因为王五试图违规为张三进行房屋过户,后被李四发现而未成功,法院认为李四有权拒绝继续履行合同。根据事实情况以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”,法院根据中介的过错程度判定王五返还甲支付的居间费用,同时王五向张三支付定金损失6万元,其他请求不予支持。

结语:

居间人在房屋买卖合同无法继续履行的情况下,所需承担责任的大小,与房屋中介作为居间人的对居间行为履行的过错大小相关,根据权责一致原则,对房屋中介应当承担的责任进行合理划分。房屋中介承担的法律责任应当与其所获得的报酬相匹配,同时也要和其造成的损失相匹配,既不能对其造成的损失免责,同时也不能无限扩大其应承担责任的范围,既要维护房屋买卖双方当事人的合法权益,促使房屋中介在从事居间服务过程中严格履行谨慎注意及如实报告义务,从而规范房地产中介市场。

(刘建平律师整理,转载请注明出处)



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