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刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

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成功案例

超出法定期限行使合同解除权,法院判决购房人败诉!

[案例]

2014年10月,王先生与广东某开发商签订商品房买卖合同,以290万元的价格购买了一套150平方米的房子。发商在合同中承诺于2015年5月30日前交付房屋。该处房周围环境较好,而且离自己公司又近,王先生签订合同后非常满意。

但是,开发商因资金链紧张,无法按时向王先生交付房屋。按合同约定开发商交房逾期超过90日的,王先生就有权解除合同。不过王先生没有急着去谈解除合同的事情,心想反正开发商违约已是板上钉钉的事情,晚交房一天,自己还可以多拿到一天的违约金。

直到2015年9月3日,开发商通知王先生可以收房。但此时正好遇上公司搬迁新址,新地址离这处房子较远,王先生就有些动摇,没去收房。

后来王先生终于决定退房,但开发商不同意。于是2016年10月王先生将开发商诉至法院,请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同,并判令开发商退还其购房款290万元和逾期交付商品房违约金58万元。

法院对此案审理后,认定王先生本来拥有的合同解除权因超期已消灭,据此判决驳回王先生的诉讼请求。

 

[法院判决]

王先生与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。开发商未按约定日期(2015年5月30日)交付符合约定的商品房,王先生可按合同约定在逾期超过90日(2015年8月30日)起行使合同解除权。

根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

本案中,王先生的解除权发生之日为2015年8月30日,在对方没有催告的情况下,应当在2016年8月30日前行使解除权,但是其于2016年10月才诉至法院,已超过规定的1年时间,解除权已消灭。

本案系因开发商逾期交房引发的商品房销售合同纠纷。因当事人的认识误区,认为反正开发商违约已成事实,晚一点索赔可能拿到更多的违约赔偿,从而忽略了除斥期间的概念,导致败诉。

 

[律师点评]

明明是开发商严重违约,购房者要求解约为什么败诉?解约权要受什么限制?

1、什么叫合同解除权

合同解除权是指在合同成立、生效后具备约定或法定的条件时,合同当事人所享有的仅凭一定的行为即可使合同权利义务消灭的权利。

《商品房买卖合同》中一般都会有约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日后,买受人有权解除合同”的内容,这就属于约定的解除权。

合同解除权是一种形成权,即符合条件后,权利人就有权单方解除合同,不需要征得对方同意。

比如本案,约定的逾期解除日期是90日,也就是说2015年8月30日起,王先生就有权单方解除合同了。

2、解除权条件

合同解除权能单方解除合同,显然对当事人的权利义务有重大的影响。如果权利人长期既不行使也不放弃该权利,就会使合同长期处于不稳定的状态。这既与《合同法》维护交易稳定的目的相悖,也有悖于诚实信用的原则。

本案王先生的解除权是在2015年8月30日形成的,但实际上开发商在2015年9月3日就通知王先生可以收房了。但王先生由于个人原因无法决定是收房还是解除,既不收房也不提出解除合同,过了一年多后才向法院起诉要求解约。从诚信信用的角度来看,王先生在这一年多的时间里,显然不属于诚信的状态。

为杜绝此类滥用权利行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房买卖行为的解除权做了时间限制,超过期限不行使解除权的会丧失权利。按该解释,王先生握有解除权后,开发商如果进行了催告(即通知要求王先生就是否解除进行表态),王先生的解除权应在三个月内行使。如果开发商没有催告,王先生的解除权,应该在一年内行使。

本案开发商在通知交房后,并没有就解除权的催告,王先生行使解除权的时间应该是一年,超过期间后就丧失解除权了。

需要说明的是解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间,跟普通时效不同,不存在期间的中止、中断和延长的情形。

 

[法律规定]

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

《合同法》

第九十三条,当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。



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