共有房屋被占，共有人之一是否有权单独提起诉讼要求腾退？ 作者：刘建平     时间：2019-10-29    来源：互联网

三兄弟共同出资买了一套房。早年间，大哥将房子暂借给朋友居住，岂料朋友一住就是十几年。作为房屋共有人之一的三弟将这位朋友告上了法庭，要求其搬出。那么，面对涉及全体共有人利益的房屋，三弟有权单独提起诉讼吗？对于共有物管理行为，哪些可以单独进行，哪些又需要经过其他共有人的同意？

基本案情：1998年11月，籍贯台湾的王三亮与大哥王大超、二哥王二杰（均为化名）共同出资向广东省信托房产开发公司购买了位于广州某处的房产一套。2006年初，由于江海生（化名）在广州工作需要解决居住问题，于是请求王大超提供该房产供其短暂居住，王大超考虑到是朋友关系，就同意将房子临时交给江海生居住。

不料江海生这一住就住了十几年，在此期间三兄弟曾数次与之沟通搬离该房产的事宜，江海生迟迟不肯搬出。

王三亮因此将江海生告上法庭，诉请法院判令江海生立即搬离、返还涉案房屋并补偿从2007年1月1日起至实际搬离以上房屋之日止的租金损失。

裁判结果：一审法院认为，因本案涉及的利益是属于全体共有人的，故全体共有人才是与本案有直接利害关系的主体，即全体共有人才有权提起本案诉讼。在其他共有人未同意的情况下，原告王三亮无权单独提起本案诉讼。

一审法院于2018年11月29日作出裁定，裁定驳回王三亮的起诉。

判后，王三亮提出上诉。

广州市中级人民法院于2019年2月19日作出裁定，裁定：1.撤销一审法院民事裁定；2.本案指令一审法院审理。

广州中院二审认为：关于《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，根据最高人民法院的释义，各共有人对共有物的共同管理依据不同的管理行为可分为三种具体方法即：共有物的保存、改良、利用。

1、对共有物的保存行为，是指以防止共有物的灭失、毁损或者其权利丧失、限制等为目的，而维持其现状的行为，包括事实行为如共有物的保管，及法律行为如中断诉讼时效的行为，各共有人一般也不会对保存行为进行约定。

2、对共有物的改良行为，是指不变更共有物的性质而增加其效用或者价值的行为，如将共有的房屋进行重大修缮。

3、对共有物的利用行为，是指以满足共有人共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其使用、收益方法的行为。

具体到本案而言，王三亮起诉请求收回己方享有共有产权而由江海生占有的涉案房屋，是为防止对共有物丧失权利或限制而行使的保存行为，该行为系主张对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人的利益不会因此行为而受损。根据上述法律的规定，各共有人都有管理的权利和义务，共有人对共有物的保存行为可以单独进行，不需要先经过其他共有人的同意。王三亮提起诉讼主张对共有房产排除妨害系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权。

一审法院错误将王三亮诉请的事项定性为对共有物的利用行为，并据此驳回王三亮的起诉不当。一审法院理应受理王三亮的起诉并进行实体审理和裁判。

一、我国当前共有财产涉讼面临的问题

共有是所有权存在的一种形式，其权利主体以复数形式存在，共同支配共有物，但各内部主体之间相互平等独立的意志和行为又必然影响到个体在行使所有权时对共有物的实际支配。如何保障各共有人在共有物上的权利，实现物尽其用又整体和谐统一是法律规定所必须关注的问题。

然追本溯源，我国民法乃至物权法并无关于某一独立共有人能否请求第三人回复共有物的具体规定。从民事诉讼程序角度而言，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”可见，我国法律实际将共同诉讼分为必要共同诉讼和普通共同诉讼两类，但法律条文却并无进一步对二者的审理程序、裁判准则、特征等加以明确规定予以区分。

（一）共同管理

共同管理一般而言依据管理行为的不同，分为保存、改良、利用。王泽鉴先生这样定义，保存行为是指共有人为防止共有物灭失、毁损或者共有物权利丧失或受限制，所采取的维持共有物现状的行为，包括事实行为和法律行为。

改良行为是指不变更共有物的性质而增加其效用或价值的行为，例如将共有房屋加贴瓷砖以增加美观。利用行为是指满足共有人的共同需要为目的，不变更共有物的性质而决定其使用收益方法的行为，例如出租或出借共有房屋。

1. 保存行为是最为普通的管理行为。再做进一步细化，可以包括保管、维护和简易修缮等事实行为，也可以包括中断诉讼时效等法律行为。对于全体共有人而言，这些行为是必要的、有益无害的行为，甚至是部分情况下还要及时采取的行为。鉴于保存行为对共有人都有好处，所以无论是我国还是其他多数国家或地区的法律均认可共有人可以单独进行保存行为，而无需经过其他共有人同意。

2. 与之不同的是，改良行为和利用行为不可能由个别共有人单独为之或决定。一方面共有人在实际生活中普遍不会就保存行为作出约定，但对改良、利用涉及的重大事项却通常约定管理；另一方面这两种行为不具备保存行为的紧迫性和必要性，又与各共有人的利益密切相关。其实，改良行为更为符合《物权法》第九十七条规定的“重大修缮”，但利用行为却不可一以贯之，共有物的利用不增减共有物本身的效用或价值，但其却可能创造收益以及决定如何使用共有物，如果没有约定或约定不明的情况下，各共有人是否可以自行利用仍需进一步探讨。

（二）协议管理

《物权法》第九十六条已经就协议管理作出规定，即“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产”，实际生活中，各共有人能力千差万别，各人所具备的管理条件亦大不相同，从这个角度来看，共有人通过协议约定的形式来确定如何行使权利、如何分别管理共有物也有利于更为充分地发挥共有物效用，只要符合全体共有人共同意志及利益即可。

（三）关于管理行为的争议

另一种观点认为，对共有物的处分、重大修缮、利用均不属于对共有物的管理行为。这种观点认为重大修缮与简易修缮的区别在于改良的目的、程度、费用的大小，对共有物进行处分和重大修缮，都对共有人的利益产生重大影响，在利益权衡上不一定对于共有人都有利。

否定这些行为系管理行为将避免在《物权法》第九十六条和第九十七条适用上产生矛盾。这种观点实质上是仅肯定上述的保存行为才属于《物权法》第九十六条规制的管理行为。

然则，无论持何种观点，共有人对共有物管理的法律规定总体是贯彻私人意思自治、约定优先的原则，但同时又基于全体共有人的利益，对有益无害的管理行为进行必要的绿灯放行。对此，我国台湾地区“民法”第八百二十条规定：“共有物，除契约另有订定外，由共有人共同管理之。共有物之简易修缮，及其他保存行为，得由各共有人单独为之。”也与我国《物权法》关于共有物管理之规定的精神基本是一致的。

三、涉及共有物的具体民事诉讼

通过以上关于共有物管理行为的识别可以分辨出共有人哪些行为可以单独为之，哪些行为必须共同决定或按份额决定。正如之前的分析，识别共有物之诉是否构成必要共同诉讼必须通过对管理行为加以识别。这种识别标准的合理性在于，随着诉讼法与实体法从体系上分离之后，必要共同诉讼的识别标准随即从实体法转向了诉讼法，即以判决是否需要合一确定为标准

何种情况下判决必须合一？除了诉讼标的必须合一之外，无疑是对于任意一共有人的判决既判力及于全体共有人，而不得有其他相矛盾之判决的可能。

长期以来，我国必要共同诉讼之必要在于共同实施诉讼的必要，而判断是否具有上述必要的标准乃是争议实体法律关系，即诉讼标的的共同乃是必要共同诉讼的识别标准。换言之，诉讼标的的共同决定了共同诉讼的必要性，因此构成必要的共同诉讼。

这样的观点的确具备一定深厚的历史渊源，但这并非“存在即是合理”，传统想法是否与现实实践冲突矛盾还有待考量及验证。目前我国仍将实体法认定作为判断基准，以共同实施诉讼行为的必要为标准，而决定有无实施共同诉讼行为之必要性的关键在于讼争的法律关系涉及的标的是否可分。但从最高人民法院的释义内容来看，我们实际也将共有人是否存在个别行使的实体权能作为判断标准之一，并没有将实体法上的管理处分权作为唯一标准而对必要共同诉讼采取一刀切的态度。

最高人民法院关于共有人管理行为的释义具体应用到本案而言，对于王三亮起诉请求收回己方享有共有产权而由江海生占有的涉案房屋，是为防止对共有物丧失权利或限制而行使的保存行为，该行为系主张对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人的利益不会因此行为而受损。根据最高人民法院释义，各共有人都有管理的权利和义务，共有人对共有物的保存行为可以单独进行，不需要先经过其他共有人的同意。王三亮提起诉讼主张对共有房产排除妨害系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权。一审法院错误将王三亮诉请的事项定性为对共有物的利用行为，认为全体共有人才有权提起本案诉讼，无疑是对《物权法》第九十六条规定及最高人民法院释义之误读，因此，二审法院认定一审法院应受理王三亮的起诉并进行实体审理和裁判。

从过往国内学界通说观点及民事诉讼司法实务操作上，共有人之间的“共同”首先就包括对一个诉讼实施权的共享，即认为共有物所涉之诉为必要共同诉讼，也即共有人不能单独提起请求回复共有物之诉，否则法院将不予受理。如此而言，共有财产受到侵害时，一旦共有人之一拒绝起诉或自愿放弃权利，无疑将阻碍各共有人为自身乃至全体共有人利益对物上请求权的行使，也明显与物权保护的本意相悖。涉及共有物的诉讼有无必须全体共有人共同提起诉讼的必要，直接关乎民事诉讼程序法与实体法能否保持一致的问题。

虽然，实践中我国司法解释采取一种灵活的方法化解这一诉讼尴尬，即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十四条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”但这样的解决方式并非一劳永逸，反而在程序保障、判决效力约束对象范围和执行等方面面临了更多质疑，并未将此种情形下其他共有人起诉难、权利行使难的问题连根拔起。因此，无论是最高人民法院针对物权法条文作出的释义还是学界对共有物共同诉讼的探讨，均旨在明确民事诉讼法关于该类共同诉讼的识别标准。

本案所涉及的便是对共有人对共有物所为之管理行为的识别，从而实现对该共有物之共同诉讼的识别，本案主审法官试回归到《物权法》第九十六条的规定论之。（《中华人民共和国物权法》第九十六条：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”）

二、如何识别共有人管理行为

从《物权法》第九十六条原文来看，并没有明确哪些行为属于管理行为，实践中存在诸多不同理解。从立法原意来界定的话，本案主审法官认为最高人民法院已就此作出释义，共有物的管理是指为维持共有物的物理机能，进而使其充分发挥社会的、经济的功能而对之所为的一切经营活动。

一般而言，包括共有物的保存、改良、利用和处分。并且，释义也进一步明确该条规定的共有物管理不包括对共有物的处分。我国共有物管理分为共同管理与协议管理。所谓共同管理，从法条例外规定即可看出是由共有人共同管理共有物，共同参与；所谓协议管理，即法条所述共有人对共有物的管理作出的专属性约定，指定了各共有人的管控范围。

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