联系电话:139-2238-9501

您所在的位置: 广州合同律师 >律师动态

律师介绍

刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:刘建平律师

电话号码:020-38032250

手机号码:13922389501

邮箱地址:2296909865@qq.com

执业证号:14401201410064791

联系地址:广州市天河区珠江新城华强路1号珠控国际中心1108-1110室。

律师动态

婚前有套房,婚后收了租,离婚时756万巨额租金怎么分?

基本案情

江女士与高先生于20093月登记结婚。婚后两人于2011年年底领养女儿小婷。结婚初期两人感情稳定幸福,但婚后发现双方性格、思维方式、价值观等差异巨大,加之工作原因而长期分居,夫妻感情渐渐走向冰点。高先生曾于2014415日起诉要求与江女士离婚,经判决不准予双方离婚后,双方的感情没有好转。

 

2017年高先生再次要求起诉离婚,诉请将女方财产在婚姻存续期间取得的756余万元巨额租金收益平均分配。

争议焦点

荔湾区某房屋租金收益的性质及分割比例问题

裁判结果

一审法院判决准予两人离婚,江女士一次性支付位于广州市荔湾区某房屋自2009323日至2015127日的租金收益的二分之一,即3780632元给高先生。

 

宣判后,江女士不服一审判决,向广州市中级人民法院提出上诉。

 

广州中院改判江女士一次性支付诉争房屋租金收益的三分之一,即2520421元给高先生。

一、婚前房产的婚后收益是否属于夫妻共同财产?

两人均确认荔湾区某房屋属于江女士的婚前个人财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《解释(三)》)第五条的规定,该房屋在双方婚后产生的租金收入作为夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,属于夫妻共同财产,因此高先生有权要求予以分割。关于具体的租金收益,根据评估报告,该房屋自2009323日至2015127日的租金总值为7561264元,足资认定。该笔租金总值即为本案应当予以分割的婚后收益

 

二、房产在婚后租金收益的分割比例问题。

 

上述租金收益完全来源于江女士婚前个人购买的房屋,显然其对取得该笔收益贡献较大,同时考虑其金额较大,根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(以下简称《意见》)第8条的规定夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别,江女士应适当多分得该笔收益。二审酌定,江女士应分得租金总值7561264元的三分之二,高先生应分得三分之一,因此,江女士应支付租金总值7561264元的三分之一即2520421元给高先生。

一、本案存在的两种观点:

 

第一种观点:租金属于法定孳息,故不应当将婚前房屋的婚后租金认定为夫妻共同财产。理由如下:我国立法没有对法定孳息的明确定义,学界对法定孳息的定义大多参照台湾地区《民法》第69条第二款称法定孳息者,谓利息、租金及其他因法律关系所得之收益。依据上述规定,租金是法定孳息的一种重要类型,是出租人让渡对其财产占有、使用、收益的权利而获得的对价。综上,租金属于法定孳息,根据《解释(三)》第五条规定,应将江女士婚前房产的婚后租金认定为其个人财产。

 

第二种观点:虽然在民法理论上房屋租金被认为属于法定孳息,但考虑到租赁行为本身也是一种经营活动,特别是涉案房屋的面积之大、租金收益金额之高,其并非简单的收租行为,势必需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理,故结合租赁行为的性质和本案具体案情,该笔租金应认定为经营性收益为宜。根据《解释(三)》第五条规定,应将该笔租金认定为夫妻共同财产。

 

主审法官认同第二种观点。

 

补充理由如下:在现实生活中,房屋出租存在两种情况:

 

一种是普通住宅。一般只需要简单交给中介出租,甚至自行出租,然后定期收取租金即可,不需要为此付出人力物力。因为该类出租物业一般租金收入不会很高,大多已用于日常生活的支出,不存在分割的问题;

 

一种是用于经营性的出租物业。如某些家具商场、服装商场,该类房屋的出租经营需要进行宣传、策划,需要招租和管理,维修与维护,即上文所说的需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理。简而言之,租赁也是一门产业。将该类房屋的租金收入理解为经营性收益更为恰当。如果是在婚后取得此类经营性收益,体现了夫妻一方(或者是夫妻协力)在婚后的劳务或经营活动,应属夫妻共同财产。对此,《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第(二)项作了明确规定。概而言之,民法理论上的观点房屋租金属于法定孳息并不全面,未能完整地反映出经营性出租物业所需的生产管理方面的投入。本案就是如此,涉案房屋首层被间隔为多间小商铺出租,二至四层为仓库,五层为办公室,显然用于经营性出租用途。而且,房屋租金属于法定孳息也只是理论上的一个观点,而非明确的实体规范或指引。因此,本案中将涉案房屋的婚后租金收益认定为夫妻共同财产,更符合案件具体情况,更公平合理。

二、涉案租金的分割思路

                                              

《意见》第8条规定是对夫妻财产共同共有制、个人财产权利保护以及夫妻协力价值之间的权衡。而夫妻间的协力,不仅包括直接性的财产投入和生产投入,也包括家务劳动和时间的投入。对夫妻共同财产的分割,原则上应均等分割,但个案情况下如果采纳均等分割方式对一方当事人有失公平,则应运用上述规定进行具体分析。本案中,争议租金收益完全来源于江女士的个人财产,显然其对取得该笔收益贡献较大,同时考虑其金额较大,如采纳均等分割方式对江女士有失公平,故进行分割时可酌定由江女士多分得该笔租金。


主审法官认为,在离婚案件中分割夫妻共同财产时,根据财产的来源等情况作不等额分割,有相当之依据,亦相当有推广的必要。

 

根据多年审理的离婚案件,一项财产只要被认定为夫妻共同财产,法官普遍地都会作均等分割,甚至精确到小数点后的角、分。

 

可以理解,法官这么做有反正平分就不会错的心理,但须知,根据《意见》第8条的规定,平分只是一个大原则,在个案处理上还需考虑生产、生活的实际需要和财产的来源等因素。事实上,拥有房屋者可多分租金应更贴近一般民众朴素的公平观念。如果无视这些因素而只是简单对夫妻共同财产进行平分,就是过分机械、僵硬,自然是不会错,但不是一份经过全面权衡后作出的高水平判决。

 

主审法官认为,《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定给了审理离婚案件的法官一件有力武器,让法官可以根据个案情况灵活调整财产分割比例。审慎地运用这件武器,有助于法官更公平合理地作出判决。



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

手机号码:13922389501,020-38032250

联系地址:广州市天河区珠江新城华强路1号

粤ICP备17054851号-1 粤公网安备 44010602005403 Copyright © 2018 guangdongls.com All Rights Reserved.

技术支持:网律营管