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刘建平律师 执业领域:公司治理、建筑房地产、婚姻家事、债权债务、仲裁执行、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、执业律师、广州市律师协会第九届、第十届民事... 详细>>

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实务|关于《执行异议和复议规定》28、29条的理解

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”;

第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

上述《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条存在以下差异:

1、适用条件不同。

第二十八条规定适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,旨在针对无过错不动产买受人物权期待权的保护。第二十九条规定适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形,旨在针对房屋消费者物权期待权的保护。

2、审查标准不同。

首先,对上述两条均要求审查满足全部法条规定的条件才适用。其次,第二十八条重在审查实际占有并对房屋未过户没有过错,第二十九条针对的是所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住的情形,名下有多套房屋及商业用途房屋均不适用。

3、共同点。

两条均是在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则,增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。

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