联系电话:139-2238-9501

您所在的位置: 广州合同律师 >法律知识 >合同纠纷

律师介绍

刘建平律师 执业领域:公司合同纠纷、股权纠纷、法律顾问、婚姻家事、房地产、刑事辩护等。教育背景及工作经历:中共党员、中华全国律师协会会员、中国法学会会员、广东一粤律师事务所合伙人、广州市律师协会民事法律专业委员会委员,毕业... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:刘建平律师

电话号码:020-38032250

手机号码:13922389501

邮箱地址:2296909865@qq.com

执业证号:14401201410064791

联系地址:广州市天河区珠江新城华强路1号珠控国际中心1108-1110室。

合同纠纷

当前疫情下合同履行主要问题梳理

2月9日,广东高院发布《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》(以下简称通告),通告自发布之日起施行,其中明确受疫情影响致合同不能履行可依约解除或变更合同。

2月10日,全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟说(以下简称发言),当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

我们可以看出,广东高院通告的精要是因不可抗力导致合同履行显失公平可以根据情势变更原则变更或者解除已签订的合同,侧重点是如何解决疫情下合同是否应当继续履行的问题,其主要法律依据是合同法第九十四条。全国人大法工委发言的精要是直接依据不可抗力情形免除部分或全部合同责任,侧重点是如何解决疫情下一方或双方已造成违约的事实是否应当承担合同违约责任的问题,其主要法律依据是合同法一百一十七条。通告与发言均旨在解决疫情下合同履行过程中的主要问题,两者并不冲突。

因此,我们应当了解什么情况属于不可抗力、新冠肺炎疫情是否属于不可抗力、不可抗力与合同履行的关系、如何保存证据及依法行使己方的权利,以维护自身的合法权益。

一、何为不可抗力?

《民法总则》第一百八十条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。具体而言,主要是指在签订合同时无法预见,在合同履行过程中不能避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争等等。

1不可预见的偶然性

不可抗力所指的事件,必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。

2、不可控制的客观性

不可抗力事件,必须是该事件的发生是因为合同当事人不可控制的客观原因所导致的,当事人对事件的发生在主观上既无故意、也无过失,主观上也不能阻止它发生。当事人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其合同违约责任。

二、新冠肺炎疫情是否属于不可抗力?

新冠肺炎疫情作为一种突发性的传染病事件,具有不被预见的偶然性,无论是当事人还是医学专业人员都是无法预见的。其次,从不可控制的客观性来看,新冠肺炎疫情并非是因当事人的主观意愿造成的,而且也不能完全判断该病毒的准确来源,对于防治方法也尚在探索之中,它也是符合客观上不可控制这一构成要件。

因此,新冠肺炎疫情是人类无法预见、不能避免、不能克服的客观事件,其性质应属于不可抗力事件。2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年1号公告,将新型冠状病毒肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》乙类传染病范围,并采取甲类的预防、控制措施。

三、新冠病毒疫情下,合同一方当事人能否因此主张免除未履行或者部分未履行合同义务的责任?能否主张随意解除合同?

《民法总则》第一百八十条第一款之规定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的,依照其规定。《合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

因此,不可抗力事件的存在并不必然导致免责,只有当不可抗力事件导致合同履行不能时,不可抗力事件才成为免责事由。显失公平的,可以上述情势变更为由主张变更、解除合同或分担损失。我们一方面必需证明不可抗力事件的发生与违约行为之间存在因果关系;另一方面,还需证明不可抗力发生在合同签订后履行期间,并采取了相应措施防止损失的扩大。

四、如何保存证据及依法行使己方的权利?

我们应当对合同进行排查,梳理在疫情发生前签订疫情进行期间履行的合同,详细说明受到影响的原因、情形,是否采取补救措施及固定采取措施的证据(书面、电子邮件、微信、录音、录相等),收集提供不可抗力影响的证明(拍照、录相、截图、公证网页等方式进行保全证据),例如政府禁令、公告通知、决定书等 ,评估是否构成不可抗力属应解除的合同,还是依据情势变更原则公平地对损失进行处理,积极与合同相对方协商,主动寻求合理解决方案。适时行使不安全抗辩权或同时履行抗辩要权,降低商业风险; 因疫情构成不可抗力导致合同无法履行的,及时协商解决是否继续履行及责任承担方案;因疫情构成不可抗力导致合同目的无法实现,合同的履行显失公平的,在无法协商一致的情况下,以情势变更原则提出变更、解除合同的诉讼;交易相对方提出解除合同的,应当在收到解除通知后及时提出异议,并在除斥期间内依法提出确认解除合同效力的仲裁或诉讼。

五、常见合同履行问题

1、商品房认购合同

在客户签署认购书并交纳定金后,在认购书中约定的签约时间内遭遇疫情。

(1)因政府要求关闭签约场所的。对房产开发商而言,不得因为无法签约而追究客户违约责任,应主动将签约期限顺延至可以签约之时,并留出合理期限通知客户,通知手段可以采用微信、电话录音等,如合同约定应书面通知的,应以短信、邮件等方式进行;对客户而言,则也应当守约,在房产开发商通知可以签约之时,及时签约。

(2)因客户感染而需要治疗的。对房产开发商而言,应给客户留出充足的治疗时间,但客户应履行通知义务及提供相关证据(如病例)。双方协商一致可对具体签约时间进行变更;如因疫情导致客户丧失签约能力的,可以通过微信等方式确认客户解除认购,解除认购合同并返还定金。

(3)因客户有过密切接触史处于医学观察期的。房产开发商应等待客户观察期满,但除非双方协商解除认购,客户不能以观察期为由单方要求解除认购协议。

2、房屋买卖合同

(1)因疫情导致商品房延期交付的。疫情可能构成延期交付的免责条件,房产开发商不承担疫情发生期间延期交付的违约责任。但并非疫情爆发就必然导致延期交付,房产商应注意收集与施工单位之间的施工合同履行情况的证据,或者政府禁令、公告通知等,在无法展开施工的情况下,开发商据此主张延期交付才可能成立。

(2)因客户感染、处于医学观察或被定点隔离而导致延期办理贷款的。对客户而言,应及时通知房产开发商、卖家并提供相关证据,房产开发商和卖家也应顺延贷款期限,不得追究客户滞纳金等违约责任。

3、房屋租赁合同(餐饮、住宿合同)

2020年1月30日,广州市房地产租赁协会和广东省公寓管理协会都分别发布了致业主(房东)的减租倡议书,提倡减免租金。我们认为,关于减免租金的请求,首先应当看租赁合同中有无相关约定,有约定从约定;如无约定,应考虑到租赁物的性质:第一层目的是提供场地居住,场地是否使用都不影响场地占用的事实;第二层目的是租赁用途,即如何使用,是否商用。同时考虑这两层目的,才能更全面的考量不可抗力或情势变更对租赁合同履行的影响及损失评价。

(1)商铺、写字楼。我们认为,若在疫情影响下导致无法开工,租赁物无法发挥其商用价值,租户遭受的损失将比商户更大,所以理应减免或者部分减免房屋空置期间的房租,但商户或租户如果以疫情为由要求解除合同,如无极其特殊情况,一般不予支持。

(2)居住用房屋。我们认为,该类租赁的主要用途是房屋占用,故通常不因疫情而认定租金减免,即使租户因感染疫情而在医院治疗或者被定点隔离,因房屋仍属于占有状态,在法律上也不宜减免租金。另一方面,现在很多社区出现租户被拒绝进入而无法使用房屋的情况:如果是社区居委会出于工作要求,则出租人不承担减免租金责任(但应鼓励出租人减免租户不能入户的时间段的房租);如果是出租人出于自身恐惧等原因或者没有正当理由阻止、拒绝租户进入房屋,则在租赁房屋无法使用期间应免除租金。

4、买卖合同

(1)因“封城”、交通管制、消毒检查防控等措施造成交通运输中断或迟缓,或者员工被劝返、留观或患新冠肺炎被隔离治疗,无法提供如期劳动,无法依合同交提货

(2)异常大幅变动的供求关系,或价格涨跌而导致合同履行的显失公平。

(3)停产、限产、封城、聚集活动被取缔等原因不能如期履行合同等。

(4)赖以履约的财产被依法征用(如2月11日广东省人大常委会关于依法防控新型冠状病毒肺炎疫情切实保障人民群众生命健康安全的决定)。等等。



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。同时,部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义,仅供参考。

手机号码:13922389501,020-38032250

联系地址:广州市天河区珠江新城华强路1号

粤ICP备17054851号 粤公网安备 44010602005403 Copyright © 2018 guangdongls.com All Rights Reserved.

技术支持:网律营管